一、商品房預售的條件是什么

房屋預售雖然是一種可行的銷售方式，但如果管理不善，極易導致投機行為，損害消費者的正當權益。為此，《中華人民共和國城市房地產管理法》專門對房屋預售的條件作出了規(guī)定。根據(jù)該法第四十四條第一款的規(guī)定，房屋預售應當符合下列條件：

 第一，已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。此項規(guī)定是商品房預售的基礎。因為只有土地使用權是合法的，在土地上所建的房屋才能合法地進入流通領域，從而達到預售的目的。

第二，持有建設工程規(guī)劃許可證。此項規(guī)定是房屋開工建設的前提。城市任何建設項目都得置于城市的總體規(guī)劃之下，房屋建設也不例外。房地產開發(fā)企業(yè)只有在其建設項目符合城市規(guī)劃，領取建設工程規(guī)劃許可證后才能開工建設。

第三，按提供預售的房屋計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。此項規(guī)定是房屋預售的關鍵性問題。 第四，向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

二、購買期房的人怎樣才能退房

在開發(fā)商有商品房預售許可證商品房銷售許可證，并且開發(fā)商不存在欺詐的情況下，合同合法有效，這時要解除合同，退房，要看是否符合合同約定的解除合同的條件。

1、開發(fā)商對房屋進行設計變更，購房人不同意變更的話可以解除合同，退房，由開發(fā)商承擔相應的違約責任；但是購房人必須約定的時間做出是否退房的書面答復。

2、購房人逾期附款超過一定時間，開發(fā)商有權解除合同，但購房人很可能要承擔一定的違約責任，支付一定的違約金，不過開發(fā)商有可能拖延不解除合同，而讓購房人承擔較多的違約責任，這時候購房人就要主動書面明確自己經濟困難無法支付購房款，要求解除合同退房。

3、開發(fā)商逾期交房超過一定時間，購房人有權解除合同，開發(fā)商要承擔一定的違約責任，支付一定的違約金，但是購房人必須在違約之日起一定時間內書面通知開發(fā)商退房，讓開發(fā)商退還全部購房款，并且支付一定的違約金。

4、商品房地基基礎和主體結構質量經檢測不合格的或者商品房室內空氣質量經檢測不符合國家標準的，買受人有權退房，由開發(fā)商承擔相應的違約責任

5、在商品房保修范圍和保修期限內發(fā)生質量問題，雙方有退房約定的，按照約定處理。

6、如果商品房面積差異超過一定面積，并且和開發(fā)商沒有約定據(jù)實測面積結算房款的話，面積誤差比絕對值超出3%時，購房人有權退房。購房人退房的，開發(fā)商應當自退房通知送達之日起30日內退還購房人已付房款，并支付相應利息。

7、由于開發(fā)商的責任，開發(fā)商未在約定期限內取得該商品房所在樓棟的權屬證明的，購房人有權退房，購房人退房的，開發(fā)商應當自退房通知送達之日起一定期限內退還全部已付款，并且向購房人支付相應違約金。

8、由于開發(fā)商的責任，購房人未在約定期限內取得房屋所有權證書的，購房人有權退房，購房人退房的，開發(fā)商應當自退房通知送達之日起一定期限內退還全部已付款，并且向購房人支付相應違約金。