一、商品房買(mǎi)賣(mài)中霸王條款有哪些

所謂“霸王合同”，指的是在商品交易中，提供格式合同的一方利用其具有壟斷地位、交易優(yōu)勢(shì)，或在經(jīng)濟(jì)上的明顯強(qiáng)勢(shì)，在制定格式條款時(shí)違反公平原則，以單方聲明或其他方式規(guī)避自己應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，加重交易對(duì)方的責(zé)任或限制、排除對(duì)方的合法權(quán)利。

商品房買(mǎi)賣(mài)中“霸王合同”的表現(xiàn)形式為：

（一）簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前，開(kāi)發(fā)商要求購(gòu)房人必須與其簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)或預(yù)訂協(xié)議。

該類(lèi)協(xié)議均由開(kāi)發(fā)商事先擬好，購(gòu)房人只需簽字即可。協(xié)議一般規(guī)定：購(gòu)房人須預(yù)交定金，并于協(xié)議簽訂之日起一定期限內(nèi)（時(shí)間較短，一般為7日）前往簽訂正式合同，否則，定金不予退還。在簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前，雙方就有關(guān)購(gòu)房事宜進(jìn)行磋商，并簽署意向書(shū)或預(yù)約，本無(wú)可厚非。但事實(shí)并非如此，凡簽訂預(yù)訂協(xié)議或認(rèn)購(gòu)書(shū)的購(gòu)房人，一般已就主要購(gòu)房事項(xiàng)與銷(xiāo)售人員基本談妥，此時(shí)，完全可以直接進(jìn)行正式合同談判，但開(kāi)發(fā)商卻要求購(gòu)房人先簽訂預(yù)訂協(xié)議或認(rèn)購(gòu)書(shū)。

（二）開(kāi)發(fā)商單方提前填寫(xiě)或直接確定本應(yīng)由雙方協(xié)商的合同條款，并聲明不得更改。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同文本中許多條款均為空白條款或可選擇條款，意在交由雙方具體協(xié)商一致后共同填寫(xiě)與確定。而實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商所提供的合同文本上，已單方提前填寫(xiě)或直接確定了本應(yīng)由雙方協(xié)商的合同條款，并聲明不得更改，這是“霸王合同”的主要表現(xiàn)。

其一，開(kāi)發(fā)商事先單方將準(zhǔn)備簽訂的正式合同的有關(guān)空白條款填好，并聲明所填寫(xiě)內(nèi)容不得更改。如在允許延期交房的空白欄內(nèi)，將由于政府部門(mén)的辦事程序、施工單位的逾期交工等原因作為其免責(zé)事由予以約定。

其二，開(kāi)發(fā)商單方將準(zhǔn)備與購(gòu)房人簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中對(duì)買(mǎi)受人有利的有關(guān)條款劃掉（表現(xiàn)為直接在條款前打“×”），把應(yīng)與購(gòu)房人協(xié)商確定的條款自行選定。

（三）就有關(guān)特定事項(xiàng)直接單方面擬定補(bǔ)充協(xié)議，要求購(gòu)房人必須簽訂。

因合同文本設(shè)計(jì)條款有限，且對(duì)有關(guān)特定事項(xiàng)約定較為簡(jiǎn)略，確有必要就有關(guān)事項(xiàng)做出具體約定時(shí)，雙方需另行協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議。但在雙方并未正式就合同條款進(jìn)行協(xié)商之前，開(kāi)發(fā)商往往已就有關(guān)事項(xiàng)單方擬定了補(bǔ)充協(xié)議，要求購(gòu)房人在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)必須同時(shí)簽訂該補(bǔ)充協(xié)議，這是商品房買(mǎi)賣(mài)中“霸王合同”的又一表現(xiàn)形式。這種情況主要表現(xiàn)在有關(guān)按揭貸款問(wèn)題、房屋交接問(wèn)題、物業(yè)管理問(wèn)題等事項(xiàng)上。

（四）拒絕買(mǎi)受人要求對(duì)合同中或合同條款以外的涉及買(mǎi)受人權(quán)益的有關(guān)事項(xiàng)作具體、補(bǔ)充約定。

由于《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》文本自身的缺陷，與購(gòu)房人所購(gòu)房屋密切相關(guān)的部分事項(xiàng)未能被吸收作為合同的建議性條款。

二、如何處理商品房買(mǎi)賣(mài)中的霸王條款

（一）自我救濟(jì)，抵制“霸王合同”

首先，要培養(yǎng)成熟的購(gòu)房消費(fèi)心態(tài)。成熟的購(gòu)房心態(tài)可以增強(qiáng)抵制“霸王合同”的免疫力。購(gòu)房人在選購(gòu)房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)明白并非只有某一套房屋最適合自己，下一個(gè)或許更理想。要樹(shù)立起平等觀(guān)念，增強(qiáng)權(quán)利意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。面對(duì)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，不盲目從眾，不抱僥幸心理，不輕信開(kāi)發(fā)商售樓人員的口頭承諾。

其次，要掌握對(duì)付“霸王合同”的技能。對(duì)于開(kāi)發(fā)商提供的格式合同，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審查，反復(fù)研究。仔細(xì)閱讀開(kāi)發(fā)商事前在合同文本的空白處填寫(xiě)的內(nèi)容，要求開(kāi)發(fā)商就有關(guān)內(nèi)容予以解釋?zhuān)^(guò)于簡(jiǎn)略的約定要具體化，可能存在歧義的內(nèi)容要明確，可能損害購(gòu)房人利益的內(nèi)容要?jiǎng)h除。

第三，必要時(shí)要聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人士提供幫助。商品房買(mǎi)賣(mài)具有一定的專(zhuān)業(yè)性，尤其是購(gòu)房人，需要掌握一定的市場(chǎng)信息、房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)與法律知識(shí)等。普通購(gòu)房人往往很難同時(shí)具備這些知識(shí)和能力，臨時(shí)抱佛腳也不現(xiàn)實(shí)，向?qū)I(yè)人士求助是一條安全的捷徑。

（二）司法救濟(jì)，否定“霸王條款”

購(gòu)房人即使不幸遭遇了霸王合同，也不必過(guò)份擔(dān)心，法律賦予了購(gòu)房人一定的救濟(jì)手段。購(gòu)房人可以利用《合同法》、最高人民法院的司法解釋等法律及有關(guān)規(guī)定，保護(hù)自己的合法權(quán)益。

可以利用《合同法》的有關(guān)規(guī)定排除“霸王條款”的效力。既可以在發(fā)生糾紛后，向人民法院主張撤銷(xiāo)合同中的有關(guān)欺詐性的“霸王條款”，也可以直接主張有關(guān)“霸王條款”無(wú)效。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同本身的特殊性、合同當(dāng)事人雙方占有資源與信息的嚴(yán)重不對(duì)等，極易導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)中出現(xiàn)大量的“霸王條款”?！鞍酝鯒l款”的出現(xiàn)，縱容了不良開(kāi)發(fā)商的投機(jī)與冒險(xiǎn)心理，損害了廣大購(gòu)房人的合法權(quán)益。在商品房買(mǎi)賣(mài)中有哪些表現(xiàn)形式，購(gòu)房者遇到后又該如何處理，購(gòu)房者可以咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)的律師，如果發(fā)生此類(lèi)糾紛也可請(qǐng)求專(zhuān)業(yè)律師的幫助。