一、購(gòu)房定金與訂金一樣嗎

定金和訂金是完全不同的：

1、含義不一樣。定金是法律明確規(guī)定的規(guī)范用用詞，具有法律意義；而訂金只是一個(gè)日常非法律用語(yǔ)，其不具有法律意義。

2、性質(zhì)不一樣。訂金具有擔(dān)保性質(zhì)，我國(guó)擔(dān)保法等相關(guān)法律都對(duì)他的興致作了規(guī)定，如合同法第一百遺失物條規(guī)定收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金，即定金罰則；而訂金則不具有擔(dān)保性質(zhì)，最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第一百一十八條規(guī)定，當(dāng)事人繳付訂金而沒有約定定金性質(zhì)的，人民法院將不會(huì)支持當(dāng)事人的定金權(quán)利主張。

3、法律后果不一樣。交付和收受訂金的當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)時(shí)，不發(fā)生喪失或者雙倍返還預(yù)付款的后果，訂金僅可作損害賠償金。而收受定金的當(dāng)事人不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金，適用定金罰則。

4、數(shù)額限定不同。定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔(dān)保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標(biāo)的額的20%；而訂金的數(shù)額依當(dāng)事人之間自由約定，法律一般不作限制。

二、何時(shí)購(gòu)房者可以要求懲罰性賠償

開發(fā)商損害購(gòu)房者權(quán)益時(shí)是否適用懲罰性賠償規(guī)則，這是商品房概念之爭(zhēng)的關(guān)鍵和最終落腳點(diǎn)。消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第四十九條被習(xí)慣地稱為雙倍賠償規(guī)則，司法解釋則表述為“不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”，兩者雖然表述存在差別，但均屬于懲罰性賠償。需注意的是，司法解釋未以消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法作為其制定依據(jù)，這就使得司法解釋所定懲罰性賠償可實(shí)質(zhì)性避開消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第四十九條所稱“雙倍賠償”規(guī)則的僵化適用，從而賦予法官根據(jù)案情確定懲罰性賠償金額的自由裁量權(quán)。懲罰性賠償以開發(fā)商銷售商品房時(shí)存在欺詐作為適用前提，即開發(fā)商必須具有明知或應(yīng)知的主觀態(tài)度，且在客觀上采取了隱瞞事實(shí)真相或故意告知虛假事實(shí)的行為，才構(gòu)成欺詐行為，消費(fèi)者才能主張懲罰性賠償。司法解釋規(guī)定了適用懲罰性賠償?shù)娜惽闆r：

首先，開發(fā)商故意處置購(gòu)房者權(quán)利的欺詐行為。如出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，或者出賣人又將該房屋出賣給第三人。未經(jīng)購(gòu)房人許可抵押他人房屋產(chǎn)權(quán)，顯然構(gòu)成欺詐，但“一房二賣”是否構(gòu)成欺詐則應(yīng)具體分析。開發(fā)商與購(gòu)房者達(dá)成退房協(xié)議并辦理完畢退房手續(xù)后再行出售房屋，一般不構(gòu)成“一房二賣”；在未與購(gòu)房者簽訂退房協(xié)議或未辦理完畢退房手續(xù)前，若開發(fā)商再行銷售已簽約出售的房屋，則構(gòu)成欺詐性的“一房二賣”。虛賣車位是“一物二賣”的特殊形態(tài)。如開發(fā)商將地下車位出售給購(gòu)房者后，又將地下車位計(jì)入公攤面積向購(gòu)房者分?jǐn)傎M(fèi)用，開發(fā)商則在保留車位產(chǎn)權(quán)的同時(shí)，甚至?xí)攒囄划a(chǎn)權(quán)向銀行申請(qǐng)抵押貸款。這種虛賣車位行為虛構(gòu)了購(gòu)房者取得車位產(chǎn)權(quán)的假象，從購(gòu)房者處騙取了兩筆款項(xiàng)，應(yīng)認(rèn)定構(gòu)成欺詐。所以，“一房二賣”是否構(gòu)成欺詐不應(yīng)絕對(duì)化。

其次，開發(fā)商違反商品房商銷性的欺詐。商品房的商銷性是指房屋具有依法可以銷售性質(zhì)。我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)商品房開發(fā)銷售實(shí)施嚴(yán)格的審核制度，應(yīng)推定開發(fā)商明知上述審核制度的嚴(yán)格規(guī)定。如果開發(fā)商尚未取得但聲稱取得了房屋銷售必備手續(xù)的，即構(gòu)成銷售商品房上欺詐行為。司法解釋第九條采取不完全列舉方式規(guī)定了開發(fā)商違反商銷性的三種情況，即故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

第三，商品房面積過度縮水時(shí)亦可有限制適用懲罰性賠償。根據(jù)司法解釋，房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。