一、購房定金與訂金一樣嗎

定金和訂金是完全不同的：

1、含義不一樣。定金是法律明確規(guī)定的規(guī)范用用詞，具有法律意義；而訂金只是一個日常非法律用語，其不具有法律意義。

2、性質(zhì)不一樣。訂金具有擔保性質(zhì)，我國擔保法等相關法律都對他的興致作了規(guī)定，如合同法第一百遺失物條規(guī)定收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金，即定金罰則；而訂金則不具有擔保性質(zhì)，最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第一百一十八條規(guī)定，當事人繳付訂金而沒有約定定金性質(zhì)的，人民法院將不會支持當事人的定金權(quán)利主張。

3、法律后果不一樣。交付和收受訂金的當事人一方不履行合同債務時，不發(fā)生喪失或者雙倍返還預付款的后果，訂金僅可作損害賠償金。而收受定金的當事人不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金，適用定金罰則。

4、數(shù)額限定不同。定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標的額的20%；而訂金的數(shù)額依當事人之間自由約定，法律一般不作限制。

二、何時購房者可以要求懲罰性賠償

開發(fā)商損害購房者權(quán)益時是否適用懲罰性賠償規(guī)則，這是商品房概念之爭的關鍵和最終落腳點。消費者權(quán)益保護法第四十九條被習慣地稱為雙倍賠償規(guī)則，司法解釋則表述為“不超過已付購房款一倍的賠償責任”，兩者雖然表述存在差別，但均屬于懲罰性賠償。需注意的是，司法解釋未以消費者權(quán)益保護法作為其制定依據(jù)，這就使得司法解釋所定懲罰性賠償可實質(zhì)性避開消費者權(quán)益保護法第四十九條所稱“雙倍賠償”規(guī)則的僵化適用，從而賦予法官根據(jù)案情確定懲罰性賠償金額的自由裁量權(quán)。懲罰性賠償以開發(fā)商銷售商品房時存在欺詐作為適用前提，即開發(fā)商必須具有明知或應知的主觀態(tài)度，且在客觀上采取了隱瞞事實真相或故意告知虛假事實的行為，才構(gòu)成欺詐行為，消費者才能主張懲罰性賠償。司法解釋規(guī)定了適用懲罰性賠償?shù)娜惽闆r：

首先，開發(fā)商故意處置購房者權(quán)利的欺詐行為。如出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，或者出賣人又將該房屋出賣給第三人。未經(jīng)購房人許可抵押他人房屋產(chǎn)權(quán)，顯然構(gòu)成欺詐，但“一房二賣”是否構(gòu)成欺詐則應具體分析。開發(fā)商與購房者達成退房協(xié)議并辦理完畢退房手續(xù)后再行出售房屋，一般不構(gòu)成“一房二賣”；在未與購房者簽訂退房協(xié)議或未辦理完畢退房手續(xù)前，若開發(fā)商再行銷售已簽約出售的房屋，則構(gòu)成欺詐性的“一房二賣”。虛賣車位是“一物二賣”的特殊形態(tài)。如開發(fā)商將地下車位出售給購房者后，又將地下車位計入公攤面積向購房者分攤費用，開發(fā)商則在保留車位產(chǎn)權(quán)的同時，甚至會以車位產(chǎn)權(quán)向銀行申請抵押貸款。這種虛賣車位行為虛構(gòu)了購房者取得車位產(chǎn)權(quán)的假象，從購房者處騙取了兩筆款項，應認定構(gòu)成欺詐。所以，“一房二賣”是否構(gòu)成欺詐不應絕對化。

其次，開發(fā)商違反商品房商銷性的欺詐。商品房的商銷性是指房屋具有依法可以銷售性質(zhì)。我國現(xiàn)行法律對商品房開發(fā)銷售實施嚴格的審核制度，應推定開發(fā)商明知上述審核制度的嚴格規(guī)定。如果開發(fā)商尚未取得但聲稱取得了房屋銷售必備手續(xù)的，即構(gòu)成銷售商品房上欺詐行為。司法解釋第九條采取不完全列舉方式規(guī)定了開發(fā)商違反商銷性的三種情況，即故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

第三，商品房面積過度縮水時亦可有限制適用懲罰性賠償。根據(jù)司法解釋，房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。