一、購房時(shí)要注意什么

建議商品房買受人在購房過程中，注意以下幾點(diǎn)：

1、購房前應(yīng)先驗(yàn)看開發(fā)商的 “五證”、“兩書”，這是法律對(duì)銷售方的基本要求。“五證”是指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房（預(yù)）銷售許可證》；“兩書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

2、慎交定金，支付定金前應(yīng)在合同條款中明確定金處理的充分必要條件，特別應(yīng)在商品房認(rèn)購書中明確約定，非買受人原因不能簽訂商品房買賣合同，買受人不承擔(dān)違約責(zé)任，開發(fā)商應(yīng)無條件返還定金。

3、在簽訂商品房認(rèn)購書前，應(yīng)要求開發(fā)商提供商品房買賣合同文本，詳閱其中是否有不公平條款或與自己購房意圖不符的條款，如無異議，應(yīng)要求復(fù)印作為認(rèn)購書附件，以免將來正式簽約時(shí)就商品房買賣合同文本內(nèi)容產(chǎn)生不必要的紛爭(zhēng)。

4、在商品房認(rèn)購書中應(yīng)約定開發(fā)商擅自將商品房另售他人的賠償條款。

5、全面理解開發(fā)商的廣告宣傳，謹(jǐn)防廣告宣傳的誤導(dǎo)，避免為不具法律效力的要約引誘所惑，埋下日后糾紛的引子。

6、對(duì)商品房的質(zhì)量、交房條件、交房期限、購房貸款事宜、基礎(chǔ)配套設(shè)施、辦證期限、辦證費(fèi)用等相關(guān)內(nèi)容，一定要在合同中明確顯示，避免以后開發(fā)商推諉扯皮。

7、對(duì)開發(fā)商的違約情形及賠償責(zé)任，應(yīng)采取列舉的方式在商品房買賣合同中詳細(xì)說明，堅(jiān)決杜絕模糊性的表述，避免日后產(chǎn)生模棱兩可的理解。商品房是城市家庭中較為昂貴的特殊商品，這種消費(fèi)應(yīng)該是一種理性消費(fèi)。作為理性、成熟的購房者，只有運(yùn)用法律知識(shí)和法律手段，才能在商品房買賣中避免被動(dòng)，規(guī)避、化解風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)維護(hù)自己的合法權(quán)益。

二、商品房一房二賣如何處理

最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》基于對(duì)開發(fā)商缺乏誠信行為的規(guī)制角度，創(chuàng)制了新的物權(quán)變動(dòng)規(guī)則。因此，關(guān)于商品房買賣中的一房二賣糾紛的處理，在法律適用上，應(yīng)首先適用最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》，該解釋未盡之處，方可依一般原則進(jìn)行處理。

1、根據(jù)最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第八條第二項(xiàng)的規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

2、根據(jù)最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十條的規(guī)定，買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。

3、在一房二賣中，預(yù)售合同登記的，是否具有對(duì)抗其他買受人的效力

預(yù)售合同登記是否具有對(duì)抗其他買受人的效力問題，涉及該登記是否具有預(yù)告登記的效力問題。

所謂預(yù)告登記，是指為保全債權(quán)的實(shí)現(xiàn)、保全物權(quán)的順位請(qǐng)求權(quán)等而進(jìn)行的提前登記。預(yù)告登記與一般不動(dòng)產(chǎn)登記的區(qū)別表現(xiàn)在：一般的不動(dòng)產(chǎn)登記都是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)在已經(jīng)完成的狀態(tài)下所進(jìn)行的登記。即登記申請(qǐng)人為了取得或移轉(zhuǎn)某項(xiàng)已經(jīng)完成的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)而進(jìn)行的登記。而預(yù)告登記則是為了保全將來發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)而進(jìn)行的一種登記。預(yù)告登記完成后，并不導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或變動(dòng)，而只是使登記申請(qǐng)人取得一種請(qǐng)求將來將要發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的權(quán)利。預(yù)告登記主要具有三方面的作用：一是保全債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。由于合同債權(quán)沒有對(duì)抗第三人的效力，因此通過預(yù)告登記使債權(quán)以登記的方式記載下來并予以公示，這樣任何違反預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)都是無效的，從而使債權(quán)的請(qǐng)求權(quán)得以保全。二是順位保證的作用。為了防止未來可能發(fā)生的因同一物之上多項(xiàng)物權(quán)并存和競(jìng)合的矛盾，通過預(yù)告登記的方法，將各項(xiàng)權(quán)利按照時(shí)間的先后順序予以排列，并按照該順序?yàn)槊恳粋€(gè)物權(quán)確定一個(gè)實(shí)現(xiàn)的順序。三是破產(chǎn)保護(hù)作用。預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)不但可以對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人和其他物權(quán)人，從而保障請(qǐng)求權(quán)人取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而且可以在不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)人陷于破產(chǎn)時(shí)對(duì)抗其他債權(quán)人，從而保全[hiweb_break]請(qǐng)求權(quán)得到實(shí)現(xiàn)。

但我國民法對(duì)預(yù)告登記未作系統(tǒng)規(guī)定，特別是對(duì)商品房預(yù)售登記的效力如何并不明確。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條的規(guī)定，商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。但這只是行政管理部門的一種合同管理措施，其是否具有預(yù)告登記效力并未在民法上得到明確。

我們認(rèn)為，一般情況下，法官適用法律應(yīng)以法律規(guī)定為準(zhǔn)。但就商品房預(yù)售登記的作用問題，無論從社會(huì)的一般觀念還是就實(shí)務(wù)處理情況來看，對(duì)商品房預(yù)售登記的效力均有所認(rèn)識(shí)，我們應(yīng)當(dāng)根據(jù)個(gè)案的不同情況，有條件地對(duì)預(yù)售登記的效力予以承認(rèn)。

我們認(rèn)為，買受人購買預(yù)售商品房，是較為特殊的交易，應(yīng)當(dāng)對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定的“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”的義務(wù)及其性質(zhì)有所認(rèn)識(shí)。從法條的內(nèi)容分析，預(yù)售登記是預(yù)售人的義務(wù)。但作為買受人來說，出賣人的義務(wù)即為自己的權(quán)利，其在交易中對(duì)預(yù)售合同是否由預(yù)售人登記問題應(yīng)當(dāng)引起足夠的注意。通過預(yù)售登記，將物權(quán)的公示手段用于對(duì)債權(quán)的保護(hù)。使該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力。

4、在一房二賣中所賣的房屋若是被拆遷房屋，被拆遷人對(duì)補(bǔ)償安置房屋的優(yōu)先權(quán)

最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第七條規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理?！?/p>

拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，實(shí)際上包括兩方面的內(nèi)容：一是拆遷人與被拆遷人就房屋的拆遷事項(xiàng)達(dá)成協(xié)議；二是就補(bǔ)償?shù)姆课輪栴}達(dá)成協(xié)議。如果用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋屬于商品房的，實(shí)際上在拆遷人與被拆遷人之間形成了商品房買賣關(guān)系，應(yīng)當(dāng)適用房屋買賣的一般規(guī)則。而且因?yàn)橘I賣合同的標(biāo)的物—拆遷安置用房的特殊性，該債權(quán)的性質(zhì)為特種債權(quán)，具有物權(quán)的優(yōu)先效力，該效力可以對(duì)抗第三人。于是，被拆遷人享有請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的權(quán)利。