一、開發(fā)商逾期交房如何賠償

賣方逾期交房一般有兩種情況：一種是在合同約定的入住期日到來時，賣方未能完工并通知購房者入住；一種是房屋實際并未完工，未達到入住條件，賣方為按合同期日辦理入住，也通知購房者入住。

一般而言，針對第一種情況直接約定逾期交付期間的違約金即可，但為防止出現(xiàn)第二種情況，買賣雙方為入住條件發(fā)生爭議，賣方拖延不解決，買方又未能按時辦理入住，導致更多的糾紛，因此，買賣雙方應明確約定：

1、賣方向買方交付房屋即通知買方入住時，應達到雙方約定的基本入住條件，首先，由賣方向買方交付《北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書》、《房屋質(zhì)量保證書》、《房屋使用說明書》；其次，賣方承諾通水、電、氣的，應全部開通，提供的房屋裝修標準也應按合同約定達標；否則，視為未達到入住條件，入住日期按雙方約定的一定期限順延，該期限內(nèi)賣方應達到入住條件；否則視為違約、賣方逾期交房；

2、賣方行為已構(gòu)成逾期交房的，每逾期一日按房價款的一定比例（如萬分之三）作為違約金，直到賣方實際交付之日止，逾期超過一定期限的（如3—6個月），則買方有權(quán)解除合同，賣方除應向買方退還房價款本息外還應雙倍返還定金，支付逾期期間的違約金。

二、何時可以解除商品房買賣合同

合同解除權(quán)發(fā)生的條件有兩類：一類為約定條件，另一類為法定條件。

1、約定條件。約定條件是當事人各方通過合同直接約定解除合同或通過規(guī)定解除合同的條件，當條件成就時，雙方依約解除合同。約定條件又分二種：

（1） 無因條件——合同成立后的合意。

無因條件指在合同成立后，在未履行或未完全履行前，當事人雙方通過協(xié)商解除合同，使合同效力歸于消滅。《中華人民共和國合同法》 第93條第1款，“當事人協(xié)商一致，可以解除合同。”

（2）有因條件——依據(jù)合同條款中的合意。

有因條件指當事人在合同中約定一定的合同解除條件，當合同約定條件成就時，當事人一方或雙方即享有解除權(quán)，可以通過行使合同解除權(quán)，使合同關(guān)系消滅。合同法第93條第2款，“當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同?！?/p>

2、法定條件——法律規(guī)定的解除合同條件

（1）不可抗力。

一般說來，不可抗力更多地是作為免除違約責任的抗辯理由，只有當不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的時，才能作為解除合同的條件。我國合同法第94條第（一）款采納的就是這種觀點。

（2）在履行期內(nèi)，一方拒絕履行主債務(wù)的表示，表示包括意思和行為。

一方無正當理由拒絕履行，表明違約方完全不愿受合同拘束，這已實際上的剝奪了受害人根據(jù)合同所應得到的利益，從而使守約方無法實現(xiàn)訂立合同的目的。當然，違約方的拒絕表示，應該是主債務(wù)，相對方才能行使解除權(quán)，如果表示不履行的是次債務(wù)，則產(chǎn)生解除合同的權(quán)利。至于是主債務(wù)還是次債務(wù)，則根據(jù)合同的內(nèi)容，具體加以判定。

（3）當事人一方遲延履行主債務(wù)，經(jīng)催告后，在合理期限內(nèi)仍未履行。

債務(wù)人在履行期限屆滿時，能夠履行而沒有按期履行債務(wù)，則構(gòu)成履行遲延，在此情況下，相對方須經(jīng)催告，給債務(wù)人一段合理的寬限期，使債務(wù)人繼續(xù)準備履行。如在該合理的寬限期到來后，債務(wù)人仍未履行，則相對方有權(quán)解除合同。

4、遲延履行或其他違約行為導致合同目的不能實現(xiàn)。

在判斷遲延履行對合同的實現(xiàn)的影響時，應考慮時間對合同的重要性。如果時間因素對當事人的權(quán)利義務(wù)至關(guān)重要，如超過了履行期限將導致目的不能實現(xiàn)，則應允許非違約方解除合同。至于其他違約的行為，如交付的標的物不符約定等等，導致合同目的不能實現(xiàn)，同樣賦予非違約方以解除權(quán)。

5、其他情形：指上述幾條所未能涵蓋的內(nèi)容，如成套設(shè)備買賣中，某一部件或配件的缺失，可能導致整個機器設(shè)備難以運行，而最后導致合同的目的不能實現(xiàn)。

購房者在發(fā)現(xiàn)開發(fā)商有違約行為的時候，應當及時保留證據(jù)，積極維護自身權(quán)益，如果遇到自己不熟悉的領(lǐng)域，可以向?qū)I(yè)房產(chǎn)糾紛律師咨詢，為自身權(quán)利設(shè)保障。