案情簡介：房屋所在區(qū)域重大誤解

2006年5月15日，廖某與某中介公司簽訂《定金支付及要約發(fā)出通知書》及《買賣代理費(fèi)支付承諾（買方）》，委托中介公司向佛山市區(qū)文沙東4街12座601房業(yè)主發(fā)出購房要約。經(jīng)過中介公司的介紹，該物業(yè)業(yè)主陸某與廖某達(dá)成一致意見。2006年5月24日，由中介公司及買賣雙方簽訂了《二手房買賣合同》，合同陸某的聯(lián)系地址為：佛山市禪城區(qū)文沙東四街12座601房。合同簽訂后，廖某通過中介公司向陸某支付了定金10000元及首期款50000元。后由中介公司將買賣雙方交易過戶的資料提交佛山市禪城區(qū)房地產(chǎn)交易所。但受理后交易所通知中介公司該房屋因區(qū)縣調(diào)整，變更了管轄區(qū)域，現(xiàn)屬南海區(qū)，不予辦理交易過戶手續(xù)。廖某不同意繼續(xù)履行合同，雙方因此發(fā)生糾紛，訴至法院。

賣方陸某認(rèn)為，合同中約定的“市區(qū)文沙東路”與房地產(chǎn)證上的記載完全一致，賣方?jīng)]有隱瞞，由于市政規(guī)劃、區(qū)域調(diào)整而將房屋所在街區(qū)并入南海區(qū)，完全屬政府行為，賣方并不知情，也不存在任何過錯(cuò)，因此應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同，不同意取消交易，退回房款。買方廖某則認(rèn)為，其目的是要購買禪城區(qū)的房屋，但現(xiàn)在該房屋已不屬禪城區(qū)管轄，直接影響到落戶、小孩入學(xué)、就業(yè)、房產(chǎn)價(jià)值等一系列問題，因此屬重大誤解，合同應(yīng)予撤銷。

審理結(jié)果：二手房買賣合同可撤消

房屋是與人的生活不可分離的生活資料。當(dāng)當(dāng)事人以房屋作為標(biāo)的物買賣時(shí)，房屋的性質(zhì)是二手房買賣合同的重要內(nèi)容。房屋所處的區(qū)域，對(duì)當(dāng)事人的工作和生活將產(chǎn)生一定影響，是當(dāng)事人選擇房屋的重要方面之一。本案買賣雙方在簽訂合同時(shí)均將事實(shí)上已變更為南海區(qū)的房屋誤認(rèn)為處于禪城區(qū)，故應(yīng)屬當(dāng)事人意思表示錯(cuò)誤，應(yīng)作重大誤解處理，根據(jù)《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同應(yīng)予撤銷，賣方退回60000元給買方。

問題一：什么是可撤銷合同，需要具備怎樣的條件？

本案是關(guān)于合同效力的房屋買賣爭議，即可撤銷合同。

可撤銷合同，就是已經(jīng)生效，但基于某種法定的原因，可能因權(quán)利人的請(qǐng)求被法院或仲裁機(jī)構(gòu)撤銷的合同。有人將可撤銷合同稱為“相對(duì)無效”的合同，其實(shí)，可撤梢合同的效力也是很清楚：在撤銷前就是有效合同，撤銷后就是自始無效。

合同可撤銷是由于當(dāng)事人意思表示的內(nèi)容有瑕疵，從公平原則出發(fā)法院允許當(dāng)事人提出變更或撤銷?！逗贤ā返谖迨臈l規(guī)定了以下幾種情況：“下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：（一）因重大誤解訂立的；（二）在訂立合同時(shí)顯失公平的①。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷?！?/p>

關(guān)于重大誤解的標(biāo)準(zhǔn)，《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見（試行）》第七十一條規(guī)定：“行為人對(duì)行為的性質(zhì)、對(duì)方當(dāng)事人、標(biāo)的物的品種、質(zhì)量、規(guī)格和數(shù)量等的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，使行為的后果與自己的意思相悖，并造成較大損失的，可以認(rèn)定為重大誤解?！?/p>

問題二：對(duì)地址的誤解能否構(gòu)成合同法上的重大誤解？

本案中，廖某將事實(shí)上歸南海區(qū)管轄的房屋誤認(rèn)為屬禪城區(qū)管轄，使得所購得的房屋與簽訂合同的目的不相符，即“行為的后果與自己的意思想?！?，而對(duì)其在工作和生活等各方面產(chǎn)生重大影響，如果繼續(xù)履行合同，則將給購買人造成多方面的隱性損失，因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為重大誤解，買受人可以向法院或仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)撤銷其與賣方簽訂的合同。

問題三：常見的可撤銷二手房買賣合同有哪些？

常見的可撤銷二手房買賣合同，主要有以下幾種情況：

1、對(duì)房屋單價(jià)或面積的重大誤解可以請(qǐng)求撤銷合同。

2、對(duì)房屋的使用年限存在重大誤解的可以請(qǐng)求撤銷合同。

3、對(duì)房屋性質(zhì)和用途重大誤解的，可以請(qǐng)求撤銷合同。

4、房屋銷售代理商利用自己的經(jīng)驗(yàn)，與房屋買賣的個(gè)人簽訂權(quán)利義務(wù)不對(duì)等的合同，應(yīng)作為顯失公平，另一方可請(qǐng)求撤銷該合同。

律師說法：謹(jǐn)慎簽訂房屋買賣合同

行使合同的撤銷權(quán)畢竟是有條件的，主張撤銷合同一方要負(fù)舉證責(zé)任，而且對(duì)已經(jīng)合法成立的合同，在司法實(shí)踐中一般比較傾向于維護(hù)交易的穩(wěn)定和安全而不輕易確認(rèn)合同無效或可撤銷。因此，二手房買賣雙方在簽訂合同前應(yīng)當(dāng)盡量了解房屋各方面的信息和狀況，以免發(fā)生糾紛，給自己帶來不必要的麻煩和損失，必要時(shí)，可以聘請(qǐng)律師協(xié)助。