一、預購的商品房能否轉讓

由于在立法上存在《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六款所規(guī)定的未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)不得轉讓與該法第四十五條規(guī)定的預購商品房可以轉讓的矛盾，導致有些房地產(chǎn)管理部門不允許預購商品房轉讓，拒絕為受讓人辦理房屋產(chǎn)權證書。造成部分人認為預購商品房不能轉讓。筆者認為預購商品房能夠轉讓，有關部門應當及時辦理房屋產(chǎn)權證書。預購商品房的轉讓包括以下兩種情況：

1、已付清購房款的預購商品房的轉讓，此時，承購人已經(jīng)按照商品房買賣合同的約定，履行了支付房款的義務，對開發(fā)商不再負有義務，只享有合同權利。因此，此種情形下的轉讓屬于權利轉讓，按《合同法》第七十九條及第八十條的規(guī)定，購房人員只須通知開發(fā)商后轉讓就生效，不須征得開發(fā)商同意。

2、未付清房款或按揭預購商品房的轉讓。此時，購房人不但享有合同權利、還負有按照商品房預售合同或按揭貸款合同約定向開發(fā)商或揭銀行履行付清余款或按月償還貸款的義務。因此，此種情形下的轉讓屬于債權債務的一并轉讓，按照《合同法》第八十八條的規(guī)定，購房人應事先告知開發(fā)商或銀行，由開發(fā)商或銀行對受讓人進行清償能力的審理，并決定是否同意其轉讓。否則，該轉讓行為無效。

二、商品房預售合同轉讓的條件

沒有辦理商品房預售登記的商品房預售合同轉讓比較簡單。開發(fā)商、買受人、受讓人協(xié)商一致后，解除買受人與開發(fā)商原先簽訂的預售合同，再由新的受讓人與開發(fā)商另簽一份商品房買賣合同即可，不須經(jīng)過房屋主管部門的批準和履行預售商品房轉讓程序。

如果預售合同已經(jīng)在房屋主管部門進行了商品房預售合同登記，那么。商品房預售合同轉讓需要符合下列條件才可以辦理：

1、符合當?shù)胤?、法?guī)的要求，允許預售轉讓的可以轉讓、不允許預售轉讓的不得轉讓。這個要求需要查閱當?shù)胤康禺a(chǎn)轉讓管理辦法。

2、商品房預售合同合法有效。商品房預售合同無效的，商品房預售轉讓合同，一般也應認定為無效。

3、預售房屋尚未實際交付。

4、預購人履行了預購合同約定的義務。預購人沒有履行預購合同的義務時，預購人無權轉讓該預售房屋。在商品房預售合同轉讓中，債務轉讓應當征得預售人的同意；如果預購人擅自轉讓，預售人享有合同解除權，并可以要求預購人承擔締約過失責任。同時，我國法律嚴禁買空賣空、倒賣合同的行為，不允許利用預售合同轉讓做變相期貨交易。

5、簽訂商品房預售轉讓合同。無需簽訂新的預售合同。

預售商品房轉讓，指的是預售人將正在建設而尚未竣工的房屋預先出售給預購人，預購人交付定金或購房款，并在未來確定的日期將預售房屋交付給預購人的一種法律行為。但很多購房者不知道其購買的預售商品房能否再次轉讓，也不知道轉讓的條件，由此而發(fā)生糾紛后更不知該如何處理，所以如果購房者想將預購的商品房再次轉讓，最好先咨詢專業(yè)律師的意見，發(fā)生此類糾紛也最好請專業(yè)律師幫忙解決。