一、商品房認(rèn)購書糾紛如何處理

所謂商品房買賣認(rèn)購書，是指房屋買賣雙方在訂立正式的房屋買賣合同前所簽訂的文書，約定將來訂立正式的房屋買賣合同的合同。目的在于對雙方交易房屋有關(guān)事宜進(jìn)行初步的確認(rèn)，而且往往以一定數(shù)額的定金作為協(xié)議的擔(dān)保。商品房買賣認(rèn)購書在實(shí)踐中稱謂不一，如認(rèn)購意向書、購房訂購單、購房預(yù)訂單、訂購房屋協(xié)議，等等，且大量地出現(xiàn)在商品房預(yù)售等遠(yuǎn)期交付的房屋交易活動中。

1、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。

（1）“因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同”的情形分析。

出賣人具備訂立房屋買賣合同的條件而不訂立，能否判決當(dāng)事人訂立房屋買賣合同？ 一般認(rèn)為，有效成立的合同應(yīng)當(dāng)被實(shí)際履行，除非存在履行不能的情形。有觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)“要求雙方按預(yù)約訂立本約，預(yù)約中未列人的非主要條款，雙方不能達(dá)成協(xié)議的，可以由法院參酌交易慣例以判決代替當(dāng)事人的意思。”

但商品房買賣認(rèn)購書的履行內(nèi)容僅僅在于簽訂正式的房屋買賣合同，該簽約行為雖然受到預(yù)約效力的約束，但畢竟合同的訂立是當(dāng)事人意思自治的過程，不僅要體現(xiàn)合同自由原則，而且因?yàn)樯唐贩抠I賣認(rèn)購書畢竟只是預(yù)約，如果預(yù)約的效力可以強(qiáng)制當(dāng)事人雙方訂立合同的話，實(shí)際上其效力與本約沒有區(qū)別。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條并沒有賦予商品房買賣認(rèn)購書強(qiáng)制訂立本約的效力，而是認(rèn)為“如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。” 約定簽約時(shí)間屆至?xí)r出賣人尚未取得售房資格，出賣人要求訂約的，如何處理？

（2）違反商品房買賣認(rèn)購書確定的簽約義務(wù)的責(zé)任。

商品房買賣認(rèn)購書對當(dāng)事人產(chǎn)生的拘束力，表現(xiàn)在創(chuàng)設(shè)了當(dāng)事人的締約義務(wù)，即約定的是當(dāng)事人為將來訂立本合同而談判的義務(wù)。合同約定的是當(dāng)事人為特定行為的義務(wù)，而不是對行為結(jié)果的直接確認(rèn)。但是，何種情況當(dāng)事人可以不簽合同，并無明文規(guī)定。實(shí)務(wù)中法官可結(jié)合當(dāng)事人不愿履行簽約義務(wù)的具體情形，并結(jié)合考察當(dāng)事人合同的目的綜合認(rèn)定。

因當(dāng)事人一方原因，違反商品房買賣認(rèn)購書確定的簽約義務(wù)而未能訂立商品房買賣合同，該當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)賠償履行利益還是信賴?yán)妫砍鲑u人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理?！睆脑摋l規(guī)定看，定金在此處的作用是作為當(dāng)事人對信賴?yán)尜r償額的約定。

2、因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

二、商品房定金糾紛怎么處理

出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。這是我國法律關(guān)于買房定金的總括條款。

對于期房，開發(fā)商只有取得預(yù)售許可證，才能對外公開發(fā)售，才能收取買受人的定金。因此，作為消費(fèi)者在簽訂商品房買賣合同之前，應(yīng)當(dāng)查看開發(fā)商的《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（建設(shè)工程開工證）、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，就是我們常說的“五證”。 “五證”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，而且消費(fèi)者還要注意看一下《商品房銷售（預(yù)售）許可證》的預(yù)售范圍是否是所要購買的樓盤。 如果開發(fā)商沒有《商品房銷售（預(yù)售）許可證》而向社會發(fā)售房產(chǎn)，根據(jù)法律規(guī)定：“賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，因?yàn)檫`反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)該認(rèn)定為無效。”當(dāng)事人可以選擇以下方式維護(hù)權(quán)利：

1、直接請求開發(fā)商返還已繳納房款，退還定金；

2、向法院提起訴訟，請求法院認(rèn)定合同無效，并主張雙倍返還已繳納房款；

3、起訴申請認(rèn)定該合同無效或者撤銷合同，并可以請求雙倍返還已付購房款。

商品房認(rèn)購書是獨(dú)立于商品房買賣合同的一種合同，認(rèn)購書和商品房買賣合同是預(yù)約和本約的關(guān)系，認(rèn)購書與商品房買賣合同的內(nèi)容具有連續(xù)性，在認(rèn)購書中一般會約定交付一定的定金，所以由此發(fā)生糾紛后應(yīng)如何處理認(rèn)購書，其效力如何認(rèn)定，對于定金又該如何處理，專業(yè)的律師會幫您解答，也會幫您解決此類糾紛。