一、商品房認購書糾紛如何處理

所謂商品房買賣認購書，是指房屋買賣雙方在訂立正式的房屋買賣合同前所簽訂的文書，約定將來訂立正式的房屋買賣合同的合同。目的在于對雙方交易房屋有關事宜進行初步的確認，而且往往以一定數額的定金作為協(xié)議的擔保。商品房買賣認購書在實踐中稱謂不一，如認購意向書、購房訂購單、購房預訂單、訂購房屋協(xié)議，等等，且大量地出現(xiàn)在商品房預售等遠期交付的房屋交易活動中。

1、因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理。

（1）“因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同”的情形分析。

出賣人具備訂立房屋買賣合同的條件而不訂立，能否判決當事人訂立房屋買賣合同？ 一般認為，有效成立的合同應當被實際履行，除非存在履行不能的情形。有觀點認為，應當“要求雙方按預約訂立本約，預約中未列人的非主要條款，雙方不能達成協(xié)議的，可以由法院參酌交易慣例以判決代替當事人的意思?！?/p>

但商品房買賣認購書的履行內容僅僅在于簽訂正式的房屋買賣合同，該簽約行為雖然受到預約效力的約束，但畢竟合同的訂立是當事人意思自治的過程，不僅要體現(xiàn)合同自由原則，而且因為商品房買賣認購書畢竟只是預約，如果預約的效力可以強制當事人雙方訂立合同的話，實際上其效力與本約沒有區(qū)別。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條并沒有賦予商品房買賣認購書強制訂立本約的效力，而是認為“如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理?！?約定簽約時間屆至時出賣人尚未取得售房資格，出賣人要求訂約的，如何處理？

（2）違反商品房買賣認購書確定的簽約義務的責任。

商品房買賣認購書對當事人產生的拘束力，表現(xiàn)在創(chuàng)設了當事人的締約義務，即約定的是當事人為將來訂立本合同而談判的義務。合同約定的是當事人為特定行為的義務，而不是對行為結果的直接確認。但是，何種情況當事人可以不簽合同，并無明文規(guī)定。實務中法官可結合當事人不愿履行簽約義務的具體情形，并結合考察當事人合同的目的綜合認定。

因當事人一方原因，違反商品房買賣認購書確定的簽約義務而未能訂立商品房買賣合同，該當事人應當賠償履行利益還是信賴利益？出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理?！睆脑摋l規(guī)定看，定金在此處的作用是作為當事人對信賴利益賠償額的約定。

2、因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

二、商品房定金糾紛怎么處理

出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。這是我國法律關于買房定金的總括條款。

對于期房，開發(fā)商只有取得預售許可證，才能對外公開發(fā)售，才能收取買受人的定金。因此，作為消費者在簽訂商品房買賣合同之前，應當查看開發(fā)商的《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》（建設工程開工證）、《商品房銷售（預售）許可證》，就是我們常說的“五證”。 “五證”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售（預售）許可證》，而且消費者還要注意看一下《商品房銷售（預售）許可證》的預售范圍是否是所要購買的樓盤。 如果開發(fā)商沒有《商品房銷售（預售）許可證》而向社會發(fā)售房產，根據法律規(guī)定：“賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，因為違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應該認定為無效。”當事人可以選擇以下方式維護權利：

1、直接請求開發(fā)商返還已繳納房款，退還定金；

2、向法院提起訴訟，請求法院認定合同無效，并主張雙倍返還已繳納房款；

3、起訴申請認定該合同無效或者撤銷合同，并可以請求雙倍返還已付購房款。

商品房認購書是獨立于商品房買賣合同的一種合同，認購書和商品房買賣合同是預約和本約的關系，認購書與商品房買賣合同的內容具有連續(xù)性，在認購書中一般會約定交付一定的定金，所以由此發(fā)生糾紛后應如何處理認購書，其效力如何認定，對于定金又該如何處理，專業(yè)的律師會幫您解答，也會幫您解決此類糾紛。