一、商品房買賣違約條款如何約定

在簽訂商品房預(yù)售合同時，有些商品房開發(fā)商或代理商會列出許多有關(guān)買方違約責(zé)任的苛刻條款，而千方百計避開賣方違約責(zé)任的約定；或雖約定了買賣雙方的違約責(zé)任，但有關(guān)買賣雙方的違約責(zé)任之約定是不公平、不對等的，對買方極為不利。因此，在與賣方簽訂商品房預(yù)售合同時，買方應(yīng)要求在合同中明確賣方的違約責(zé)任，并爭取雙方違約責(zé)任的公平和對等。

比如，有的開發(fā)商或代理商的合同對買賣雙方違約責(zé)任是這樣約定的：買方逾期付款，應(yīng)按中國人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率向賣方償付違約金，買方付款逾期⒛日，賣方有權(quán)終止合同，并有權(quán)沒收買方支付的定金和房價款。賣方未按期將房屋交付給買方，應(yīng)按中國人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率向買方支付違約金；賣方交付房屋逾期180日，買方有權(quán)終止合同，并有權(quán)要求賣方雙倍返還定金，顯然，在上述條款中，關(guān)于賣方違約的表述不完整，關(guān)于買賣雙方違約的責(zé)任不對等。

在商品房買賣中，作為賣方，不但應(yīng)按合同約定的日期交付房屋，而且應(yīng)按合同約定的條件（面積、位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、《工程質(zhì)量核驗書》等）交付房屋。因此，上述有關(guān)賣方違約的完整表述應(yīng)是：賣方未按合同約定的條件如期將房屋交付給買方……另外，既然在買方逾期20日時，賣方有權(quán)終止合同，沒收買方支付的定金和房價款，那么也應(yīng)規(guī)定在賣方逾期20日（不應(yīng)是180日）時，買方有權(quán)終止合同，要求賣方雙倍返還定金和支付違約金，才算公平、對等。此外，賣方有權(quán)沒收買方支付的房價款的條款本身就是不合法的。

二、怎樣處理商品房面積糾紛

出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；

（二）面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

商品房預(yù)售制度在居民住房緊張的情況下產(chǎn)生，它讓預(yù)購人獲得了實惠和方便，又能使開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)順暢，促進了城市建設(shè)的發(fā)展。但是，由于預(yù)售制度本身的原因，經(jīng)常會出現(xiàn)一些對開發(fā)商自身違約不予約定或約定不明的情形，那對違約條款應(yīng)如何約定才能更好的保護購買者的利益呢？還有就是交付的房屋出現(xiàn)面積或質(zhì)量問題又該如何處理呢？或許購買者對此并不知情，但不代表專業(yè)的律師不知情，他們的建議往往能更好的保護您的利益，所以發(fā)生此類糾紛最好先咨詢專業(yè)律師的意見。