一、購房合同的法律效力

我國《合同法》第四十四條明確規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！奔闯?、行政法規(guī)明確規(guī)定合同要經(jīng)過特別程序后才產(chǎn)生法律效力的情形外，如果合同簽訂雙方對合同的生效沒有特別約定，那么雙方當事人就買賣合同的主要內容達成一致時，合同就成立并且生效。實踐中，雙方都會在購房合同中對合同的生效時間進行明確約定，一般多以“雙方簽字蓋章之日”作為合同生效時間，雙方一旦在合同上簽字蓋章那么合同就產(chǎn)生法律效力，受法律保護。需要注意的是，目前法律、行政法規(guī)尚未對購房合同的生效作出強制性要求，購房合同的生效不以登記為前提，故是否在房管部門進行備案登記不影響合同的法律效力。

購房合同生效后的法律效力主要體現(xiàn)為三個方面：第一、當事人必須遵循合同約定，依誠實信用原則正確、完全地行使權利履行義務，不得濫用權利，違反義務，在客觀情況發(fā)生變化時，當事人必須依照法律或取得對方的同意才能變更或解除合同；第二、任何單位和個人都不得侵犯當事人的合同權利，不得非法阻撓當事人履行義務；第三、當事人違反合同的，將依法承擔民事責任，必要時人民法院也可以采取強制措施使當事人依合同的規(guī)定承擔責任、履行義務，對另一方當事人進行補救。

二、簽訂購房合同后銀行不辦理按揭怎么辦

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規(guī)定：“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人?！?/p>

對上述規(guī)定應從以下兩個方面來理解：

第一、因當事人自身原因導致買受人未能與銀行訂立商品房擔保貸款合同致雙方無法繼續(xù)履行購房合同的，對方當事人可以請求解除合同及損失賠償。

這里的當事人是一個泛指，即不論出賣人還是買受人，因自身原因致商品房擔保貸款合同未能訂立從而無法履行合同的，對方都有權要求解除合同并就其因此遭受的損失追究賠償責任。因此，如果在雙方簽訂合同后，因出賣人未履行合同約定義務配合辦理貸款等事宜導致上述情形發(fā)生的，買受人有權請求解除合同并要求出賣人退換已經(jīng)收受的購房款本金及利息，因此造成損失的，還可以就實際損失向出賣人索賠；反之，如果因買受人自身原因如資信水平較低、未按合同約定按時提供相關資料等事由致上述情形發(fā)生的，買受人一旦無法按照合同約定期限足額支付剩余購房款，則出賣人有權依據(jù)合同約定解除購房合同并追究買受人逾期付款的違約責任。

第二、非因當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致購房合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

這一規(guī)定為非因自身原因致無法辦理銀行按揭的購房者維權提供了有力依據(jù)。再回到前文所講案例，王女士和開發(fā)商都嚴格按照合同約定履行了貸款申請資料的交接手續(xù)，但銀行確因國家政策原因收緊房貸，拒絕為王女士辦理按揭貸款業(yè)務，王女士和開發(fā)商對于未能訂立商品房擔保貸款合同這一情形均不具有任何過錯，此即非因當事人雙方的事由導致無法通過貸款審批最終導致購房合同無法履行，那么在此情形下，王女士有權依據(jù)上述法律規(guī)定要求解除購房合同并不再向開發(fā)商支付逾期付款的違約金，開發(fā)商亦應將收受的購房款本金及其利息予以返還。

采用何種方式能夠保護購房者利益，避免承擔因按揭不成而產(chǎn)生的違約責任

為了避免因按揭不成產(chǎn)生糾紛，保護購房者的合法權益，建議購房者從以下三點入手將風險控制在最低限度：

第一、在簽訂購房合同前，購房者在聽取開發(fā)商意見的同時，盡量向貸款銀行進行詳細的咨詢，了解貸款審批的條件及要求，對于自身還款能力及貸款能否獲批有一定的心理預期。

第二、雙方在簽訂購房合同時就按揭不成時買受人的合同解除權進行明確約定，即在合同中約定，如因銀行不予辦理按揭手續(xù)致買受人無法取得貸款的，買受人有權解除購房合同并免于承擔違約責任。

第三、如果銀行通過貸款申請并與購房者簽訂了《貸款協(xié)議》，對放款時間進行了明確約定，后卻以各種理由不按時放款，則購房者有權依據(jù)《貸款協(xié)議》要求銀行按時房款并追究其相應的違約責任。

簽訂購房合同后，銀行不辦理按揭貸款，因此導致不能履行房屋買賣合同的約定是經(jīng)常發(fā)生的，為了更好地維護自身利益，建議購房者在購房之前，對此類問題進行了解，也可以請專業(yè)律師協(xié)助。