一、購房合同的法律效力

我國《合同法》第四十四條明確規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”即除法律、行政法規(guī)明確規(guī)定合同要經(jīng)過特別程序后才產(chǎn)生法律效力的情形外，如果合同簽訂雙方對合同的生效沒有特別約定，那么雙方當(dāng)事人就買賣合同的主要內(nèi)容達(dá)成一致時(shí)，合同就成立并且生效。實(shí)踐中，雙方都會在購房合同中對合同的生效時(shí)間進(jìn)行明確約定，一般多以“雙方簽字蓋章之日”作為合同生效時(shí)間，雙方一旦在合同上簽字蓋章那么合同就產(chǎn)生法律效力，受法律保護(hù)。需要注意的是，目前法律、行政法規(guī)尚未對購房合同的生效作出強(qiáng)制性要求，購房合同的生效不以登記為前提，故是否在房管部門進(jìn)行備案登記不影響合同的法律效力。

購房合同生效后的法律效力主要體現(xiàn)為三個(gè)方面：第一、當(dāng)事人必須遵循合同約定，依誠實(shí)信用原則正確、完全地行使權(quán)利履行義務(wù)，不得濫用權(quán)利，違反義務(wù)，在客觀情況發(fā)生變化時(shí)，當(dāng)事人必須依照法律或取得對方的同意才能變更或解除合同；第二、任何單位和個(gè)人都不得侵犯當(dāng)事人的合同權(quán)利，不得非法阻撓當(dāng)事人履行義務(wù)；第三、當(dāng)事人違反合同的，將依法承擔(dān)民事責(zé)任，必要時(shí)人民法院也可以采取強(qiáng)制措施使當(dāng)事人依合同的規(guī)定承擔(dān)責(zé)任、履行義務(wù)，對另一方當(dāng)事人進(jìn)行補(bǔ)救。

二、簽訂購房合同后銀行不辦理按揭怎么辦

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規(guī)定：“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人?！?/p>

對上述規(guī)定應(yīng)從以下兩個(gè)方面來理解：

第一、因當(dāng)事人自身原因?qū)е沦I受人未能與銀行訂立商品房擔(dān)保貸款合同致雙方無法繼續(xù)履行購房合同的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同及損失賠償。

這里的當(dāng)事人是一個(gè)泛指，即不論出賣人還是買受人，因自身原因致商品房擔(dān)保貸款合同未能訂立從而無法履行合同的，對方都有權(quán)要求解除合同并就其因此遭受的損失追究賠償責(zé)任。因此，如果在雙方簽訂合同后，因出賣人未履行合同約定義務(wù)配合辦理貸款等事宜導(dǎo)致上述情形發(fā)生的，買受人有權(quán)請求解除合同并要求出賣人退換已經(jīng)收受的購房款本金及利息，因此造成損失的，還可以就實(shí)際損失向出賣人索賠；反之，如果因買受人自身原因如資信水平較低、未按合同約定按時(shí)提供相關(guān)資料等事由致上述情形發(fā)生的，買受人一旦無法按照合同約定期限足額支付剩余購房款，則出賣人有權(quán)依據(jù)合同約定解除購房合同并追究買受人逾期付款的違約責(zé)任。

第二、非因當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致購房合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

這一規(guī)定為非因自身原因致無法辦理銀行按揭的購房者維權(quán)提供了有力依據(jù)。再回到前文所講案例，王女士和開發(fā)商都嚴(yán)格按照合同約定履行了貸款申請資料的交接手續(xù)，但銀行確因國家政策原因收緊房貸，拒絕為王女士辦理按揭貸款業(yè)務(wù)，王女士和開發(fā)商對于未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同這一情形均不具有任何過錯(cuò)，此即非因當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致無法通過貸款審批最終導(dǎo)致購房合同無法履行，那么在此情形下，王女士有權(quán)依據(jù)上述法律規(guī)定要求解除購房合同并不再向開發(fā)商支付逾期付款的違約金，開發(fā)商亦應(yīng)將收受的購房款本金及其利息予以返還。

采用何種方式能夠保護(hù)購房者利益，避免承擔(dān)因按揭不成而產(chǎn)生的違約責(zé)任

為了避免因按揭不成產(chǎn)生糾紛，保護(hù)購房者的合法權(quán)益，建議購房者從以下三點(diǎn)入手將風(fēng)險(xiǎn)控制在最低限度：

第一、在簽訂購房合同前，購房者在聽取開發(fā)商意見的同時(shí)，盡量向貸款銀行進(jìn)行詳細(xì)的咨詢，了解貸款審批的條件及要求，對于自身還款能力及貸款能否獲批有一定的心理預(yù)期。

第二、雙方在簽訂購房合同時(shí)就按揭不成時(shí)買受人的合同解除權(quán)進(jìn)行明確約定，即在合同中約定，如因銀行不予辦理按揭手續(xù)致買受人無法取得貸款的，買受人有權(quán)解除購房合同并免于承擔(dān)違約責(zé)任。

第三、如果銀行通過貸款申請并與購房者簽訂了《貸款協(xié)議》，對放款時(shí)間進(jìn)行了明確約定，后卻以各種理由不按時(shí)放款，則購房者有權(quán)依據(jù)《貸款協(xié)議》要求銀行按時(shí)房款并追究其相應(yīng)的違約責(zé)任。

簽訂購房合同后，銀行不辦理按揭貸款，因此導(dǎo)致不能履行房屋買賣合同的約定是經(jīng)常發(fā)生的，為了更好地維護(hù)自身利益，建議購房者在購房之前，對此類問題進(jìn)行了解，也可以請專業(yè)律師協(xié)助。