一、什么時候房屋買賣合同無效

房屋買賣糾紛涉及到產(chǎn)權(quán)、價款、面積、原承租戶的利益等多種問題，但都離不開買賣合同的有效性問題。那么，究竟哪些房屋買賣合同屬無效合同呢？

歸納起來，主要有以下幾種：

1、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。 由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無效。

2、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。 出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效 。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為一般認(rèn)定無效 。

3、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。 房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。 房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

4、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。主要包括轉(zhuǎn)讓（含買賣）下列房地產(chǎn)：①司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；②依法收回土地使用權(quán)的；③權(quán)屬有爭議的；④法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

二、房屋買賣合同怎么辦

簽訂了無效的購房合同怎么處理？購房者不小心簽訂了無效的購房合同也不用太害怕，因為“無效”是指訂立合同的目的不能實現(xiàn)，它對合同雙方當(dāng)事人仍然具有約束力，即負(fù)擔(dān)處理無效合同的責(zé)任。一般根據(jù)合同雙方當(dāng)事人的過錯大小，用返還、賠償兩種處理方法。

（1）返還財產(chǎn)：是指將當(dāng)事人的財產(chǎn)關(guān)系恢復(fù)到合同簽訂以前的狀態(tài)。如果購房人取得的房屋還存在，則應(yīng)返還給開發(fā)商，而開發(fā)商則把所取得的購房款全部退還給購房者。

（2）賠償損失：是指過錯方給對方造成損失時而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。如果購房者對房屋造成了損壞，應(yīng)修補(bǔ)或賠償，同樣開發(fā)商占用購房者的資金造成購房者損失資金利息，應(yīng)賠償購房者的利息損失。此外，購房者為購房而支付的各種合理開支也可以計為購房者的損失。如果在請求損失賠償過程證遇到困難，可以聘請房產(chǎn)律師協(xié)助。