一、商品房預(yù)售合同是否有效

開(kāi)發(fā)商預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)取得預(yù)售許可，否則其與購(gòu)房人簽訂的商品房預(yù)售合同無(wú)效，不受法律保護(hù)。不具備《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款規(guī)定的前三個(gè)條件的開(kāi)發(fā)商所簽訂的預(yù)售商品房合同、應(yīng)確認(rèn)其無(wú)效，有利于保護(hù)承購(gòu)人的合法權(quán)益，以促使開(kāi)發(fā)商規(guī)范開(kāi)發(fā)、依法預(yù)售，維護(hù)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期利益是有益的。

但是對(duì)那些已具備《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款規(guī)定的前三個(gè)條件，只是未向房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)辦理預(yù)售房許可證的房屋開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所簽訂的合同，應(yīng)如何確認(rèn)其效力呢？

這種情況下的預(yù)售房合同應(yīng)當(dāng)屬于效力待定的合同的一種，這種合同如果當(dāng)事人發(fā)生糾紛以后，但在起訴前預(yù)售房開(kāi)發(fā)商能及時(shí)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)補(bǔ)辦并取得預(yù)售商品房許可證。也應(yīng)當(dāng)確認(rèn)合同的效力，這樣有利于保護(hù)當(dāng)事人雙方的合法權(quán)益，有利于社會(huì)穩(wěn)定。在商品房買(mǎi)賣(mài)中有些開(kāi)發(fā)商與承購(gòu)人，由于對(duì)預(yù)售商品房要領(lǐng)的不理解，將已建成的成品商品在簽訂合同時(shí)承購(gòu)人不能一次支付金額價(jià)金而簽訂“預(yù)售房合同”，在這種情況下，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況。審查開(kāi)發(fā)商是否具備“五證”即《固定資產(chǎn)投資許可證》、《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《商品房銷(xiāo)售許可證》。如果具備“五證”應(yīng)確認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同有效。

二、簽訂商品房預(yù)售合同注意事項(xiàng)

1、看開(kāi)發(fā)商是否取得預(yù)售商品房的資格。簽訂預(yù)購(gòu)商品房合同前，須對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資信進(jìn)行調(diào)查，看其是否取得了預(yù)售商品房的資格，持有《商品房預(yù)售許可證》。防止簽訂無(wú)效的商品房預(yù)售合同給購(gòu)房者造成不必要的損失；

2、明確商品房的公共面積的分?jǐn)傁禂?shù)和對(duì)實(shí)際增減面積的處理。建筑面積是商品房銷(xiāo)售的面積計(jì)算單位，包括購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。因此，在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，應(yīng)明確所購(gòu)商品房的公共面積分?jǐn)傁禂?shù)；同時(shí)也應(yīng)明確開(kāi)發(fā)商多交或少交商品房面積時(shí)的處理辦法；

3、明確交房的期限和逾期交房的處理辦法。在商品房預(yù)售合同中應(yīng)明確約定開(kāi)發(fā)商交付房屋的期限，以及開(kāi)發(fā)商逾期交房應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，督促開(kāi)發(fā)商按期交房；

4、明確各種稅費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和所得到的服務(wù)的內(nèi)容。

商品房預(yù)售合同是在未取得房屋所有權(quán)或者房屋還沒(méi)有完全竣工交付的時(shí)候簽訂的，因而購(gòu)買(mǎi)者不能實(shí)際看到房屋的真實(shí)情況，所以在簽訂合同時(shí)可能有很多細(xì)節(jié)容易被忽略，有的時(shí)候?qū)︻A(yù)售合同的效力問(wèn)題存有疑惑，所以在簽訂預(yù)售合同時(shí)應(yīng)注意相關(guān)事項(xiàng)，最好向?qū)I(yè)的律師咨詢(xún)下，謹(jǐn)防以后收到問(wèn)題房。