一、商品房預(yù)售合同是否有效

開發(fā)商預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)申請取得預(yù)售許可，否則其與購房人簽訂的商品房預(yù)售合同無效，不受法律保護。不具備《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款規(guī)定的前三個條件的開發(fā)商所簽訂的預(yù)售商品房合同、應(yīng)確認(rèn)其無效，有利于保護承購人的合法權(quán)益，以促使開發(fā)商規(guī)范開發(fā)、依法預(yù)售，維護整個房地產(chǎn)業(yè)的長期利益是有益的。

但是對那些已具備《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款規(guī)定的前三個條件，只是未向房產(chǎn)管理部門申請辦理預(yù)售房許可證的房屋開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所簽訂的合同，應(yīng)如何確認(rèn)其效力呢？

這種情況下的預(yù)售房合同應(yīng)當(dāng)屬于效力待定的合同的一種，這種合同如果當(dāng)事人發(fā)生糾紛以后，但在起訴前預(yù)售房開發(fā)商能及時向房地產(chǎn)管理部門申請補辦并取得預(yù)售商品房許可證。也應(yīng)當(dāng)確認(rèn)合同的效力，這樣有利于保護當(dāng)事人雙方的合法權(quán)益，有利于社會穩(wěn)定。在商品房買賣中有些開發(fā)商與承購人，由于對預(yù)售商品房要領(lǐng)的不理解，將已建成的成品商品在簽訂合同時承購人不能一次支付金額價金而簽訂“預(yù)售房合同”，在這種情況下，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況。審查開發(fā)商是否具備“五證”即《固定資產(chǎn)投資許可證》、《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《商品房銷售許可證》。如果具備“五證”應(yīng)確認(rèn)商品房買賣合同有效。

二、簽訂商品房預(yù)售合同注意事項

1、看開發(fā)商是否取得預(yù)售商品房的資格。簽訂預(yù)購商品房合同前，須對房地產(chǎn)開發(fā)商的資信進行調(diào)查，看其是否取得了預(yù)售商品房的資格，持有《商品房預(yù)售許可證》。防止簽訂無效的商品房預(yù)售合同給購房者造成不必要的損失；

2、明確商品房的公共面積的分?jǐn)傁禂?shù)和對實際增減面積的處理。建筑面積是商品房銷售的面積計算單位，包括購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。因此，在購買商品房時，應(yīng)明確所購商品房的公共面積分?jǐn)傁禂?shù)；同時也應(yīng)明確開發(fā)商多交或少交商品房面積時的處理辦法；

3、明確交房的期限和逾期交房的處理辦法。在商品房預(yù)售合同中應(yīng)明確約定開發(fā)商交付房屋的期限，以及開發(fā)商逾期交房應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，督促開發(fā)商按期交房；

4、明確各種稅費的標(biāo)準(zhǔn)和所得到的服務(wù)的內(nèi)容。

商品房預(yù)售合同是在未取得房屋所有權(quán)或者房屋還沒有完全竣工交付的時候簽訂的，因而購買者不能實際看到房屋的真實情況，所以在簽訂合同時可能有很多細節(jié)容易被忽略，有的時候?qū)︻A(yù)售合同的效力問題存有疑惑，所以在簽訂預(yù)售合同時應(yīng)注意相關(guān)事項，最好向?qū)I(yè)的律師咨詢下，謹(jǐn)防以后收到問題房。