一、商品房買賣有哪些陷阱

商品房相對其他商品的最大特征就是期房銷售，也正是因?yàn)楫a(chǎn)品不是現(xiàn)成的，導(dǎo)致可設(shè)陷阱的空間很大，讓人防不勝防。購房者要順利買到放心房，就需要有孫悟空的火眼金睛、豬八戒的靈敏嗅覺、唐僧的通天靈性，還要有一套防陷絕招。

第一大陷阱就是“只準(zhǔn)結(jié)婚，不準(zhǔn)離婚，將愛情進(jìn)行到底”。落不落訂，主動權(quán)在你置業(yè)者的手中，落了訂，你就不得不訂預(yù)售契約，訂了預(yù)售契約，你就不能不交購房款。反

正從落訂那天起，你就娶定了那套房子——哪怕它一而再再而三推遲“婚期”，哪怕它“花容月貌”變“殘花敗柳”。所以購房者一定要特別珍惜落訂的權(quán)利。對付這一陷阱的絕招就是“咬定青山不放松”，所謂“青山”又分為“小青山”（《商品房預(yù)售許可證》）、“大青山”（現(xiàn)樓），怎樣才可以放松呢？現(xiàn)樓容易理解，為什么見到《商品房預(yù)售許可證》也可以放松呢？按現(xiàn)行規(guī)定，發(fā)展商要想拿到預(yù)售許可證，必須先把房子做到一定程度，再和銀行簽定協(xié)議，從而使其售房資金受到控制，只有這樣才能拿到《商品房預(yù)售許可證》。

第二大陷阱就是“天上掉下一個林妹妹”。比如“購房送全屋豪華裝修”、“送全屋高級家具”“購房返租”等。不過千萬不要高興過早，天下沒有免費(fèi)的午餐，更不用說秀色可餐，兼得“美人”歸。有時(shí)只是畫餅充饑，望梅止渴。如“購房返租”，它建立在一系列假設(shè)的基礎(chǔ)上——如果房子能租得出去，如果租金很高……只要一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，這個天上掉下的“林妹妹”就會摔得支離破碎。這令人不由想起網(wǎng)絡(luò)作家痞子蔡《第一次親密接觸》里的經(jīng)典名句：如果我有一千萬，我就能買一棟房子，我有一千萬嗎？沒有。如果我有翅膀，我就能飛……不知發(fā)展商是否向痞子蔡學(xué)了一手？不過對置業(yè)者來說，不管發(fā)展商是學(xué)了一手還是學(xué)了二手，都不是主要問題，問題關(guān)鍵在于如何對付防范這一“美人計(jì)”。置業(yè)者要“不以物喜，不以己悲”、眼不饞，心不貪。明白自己的合法權(quán)益，一分錢一分貨，該是自己的要盡力爭取，只要抱著這種心態(tài)，“美人計(jì)”難有市場。

第三大陷阱就是“連哄帶騙、挾天子以令諸侯”?！疤熳印笔侵浮把a(bǔ)充協(xié)議”（發(fā)展商與購房者簽商品房預(yù)售許可證時(shí)的副產(chǎn)品），這個“天子”是發(fā)展商單方面擬就，只對發(fā)展商一方有利。許多置業(yè)者不知其所以然，貿(mào)然就簽了，待“東窗事發(fā)”才喊爹喊娘，大呼上當(dāng)。應(yīng)招妙方是反客為主，以其人之道還治其人之身，既然發(fā)展商要你一心一意“將愛情進(jìn)行到底”，那你就“只要合法妻子，不要非法二奶”。只認(rèn)準(zhǔn)格式契約（國家主管機(jī)關(guān)制定），非格式契約不簽。

第四大陷阱就是“偷梁換柱、上屋抽梯，擺空城計(jì)”。為了促銷，發(fā)展商常常吹噓自己的樓盤環(huán)境是如何小橋流水，配套是如何齊備，如何讓人流連忘返，反正發(fā)展商絕對不會臉紅心跳，比之?dāng)[空城計(jì)的高手——諸葛亮的心理素質(zhì)，簡直是青出于藍(lán)而勝于藍(lán)。可是現(xiàn)實(shí)不是那么一回事——到了交樓時(shí)，讓人不由感慨世事之無常，承諾之縹緲。但是這些又不寫在合同里面，沒有法律效力。有時(shí)候，蓋房之時(shí)，你確實(shí)看到大片綠茵草地，等你住進(jìn)去后，才發(fā)現(xiàn)窗外的景觀變成了工地。于是你終于論證一個道理：眼見為虛的事在世上也并不少見。那么又有什么樣的殺手锏讓購房者眼見為實(shí)呢？落訂之前不妨先到規(guī)劃部門去查詢核實(shí)，那才是眼見為實(shí)。

第五大陷阱就是“先聲奪人，走為上計(jì)——夾生飯煮了喂你吃”。發(fā)展商的房子看上去是蓋好了，但質(zhì)量可能很不怎么樣，可能通不過有關(guān)部門的驗(yàn)收。但為了掩蓋丑陋盡快銷售，發(fā)展商就會火速發(fā)出收樓通知書催你收樓，同時(shí)還大言不慚宣稱：提前幾個月竣工。按有關(guān)規(guī)定，“房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用?！蔽唇?jīng)驗(yàn)收合格，無異于一鍋“夾生飯”。在收樓前，先要發(fā)展商出示該項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)收合格的文件（一般包括《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》等），證件齊全了，你再收樓進(jìn)入也不遲。

二、商品房買賣流程是什么

（一）選房。

（二）簽訂認(rèn)購書。簽訂認(rèn)購書時(shí)，開發(fā)商往往要求購房者交納定金。簽訂認(rèn)購書并不是購房的必經(jīng)程序，而是房地產(chǎn)交易領(lǐng)域的一種約定俗成的做法。

（三）簽訂商品房買賣合同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)簽訂物業(yè)管理合同。商品房買賣合同的內(nèi)容集中體現(xiàn)了買賣雙方的權(quán)利和義務(wù)。如果在商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，購房者應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時(shí)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。

（四）辦理商品房貸款或公積金貸款手續(xù)，與貸款銀行或住房資金管理中心簽訂貸款協(xié)議。

（五）辦理入住手續(xù)。在商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知購房者辦理交付手續(xù)，向購房者出示商品房質(zhì)量驗(yàn)收合格證、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》，并簽署房屋交接單。

（六）簽訂物業(yè)管理合同。購房者在購房時(shí)未簽訂物業(yè)管理合同的，在入住時(shí)，應(yīng)與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同。

（七）辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，領(lǐng)取房產(chǎn)證。出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后60日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記的有關(guān)資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，協(xié)助購房者辦理權(quán)屬登記手續(xù)，領(lǐng)取房產(chǎn)證。