一、什么是五證兩書

五證兩書是房地產(chǎn)開發(fā)商向購房者銷售商品房時必須提供的文件，五證是指《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房銷售（預售）許可證》；兩書是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

“五證”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售（預售）許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇?！渡唐贩夸N售（預售）許可證》的預售范圍為本項目可銷售樓盤，購房者務必看清購買樓層是否在預售范圍內(nèi)。“兩書”可以作為商品房買賣合同的補充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔質(zhì)量責任的法律文件和保證文件。

二、開發(fā)商五證兩書不齊全怎么辦

開發(fā)商必須五證兩書齊全，才可以交房。開發(fā)商交房必須具備五證兩書，缺少其中任何一個，購房者均可以拒絕收房。

“五證”即國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證或開工報告、商品房預售或銷售許可證；“兩書”即住宅質(zhì)量維修保證書和住宅使用說明書。這“五證兩書”是開發(fā)商交房的必備手續(xù)，缺少任何一個，購房者都可以拒絕收房，相應的損失和責任由開發(fā)商承擔。

對于開發(fā)商因五證兩書不齊全而導致逾期交房的情況，購房者可以根據(jù)不同情況，選擇解除合同或要求開發(fā)商支付違約金等合適的方式維護自己的合法權(quán)益。購房者選擇解除合同，購房合同中對開發(fā)商逾期交房購房者可以解除合同有相應的約定條款的，則可以依據(jù)合同約定辦理解除合同手續(xù)。如果合同中對逾期交房而解除合同沒有相應約定，購房者有解除合同的意愿，則必須在開發(fā)商的延期交房時間已經(jīng)超過3個月的條件下，向開發(fā)商發(fā)催告函，要求開發(fā)商在合理的時間內(nèi)交房。如果開發(fā)商在合理的時間內(nèi)仍然不能交房，購房者可以通知開發(fā)商解除合同，如與開發(fā)商協(xié)商退房不成則可以通過司法途徑解決。

購房者要求開發(fā)商支付逾期交房的違約金，如果合同有相應約定則按約定執(zhí)行。如果合同中沒有約定，則依照實際個人損失決定賠償金額，一般是以同期房屋的出租價格為準確定賠償金額。