一、商品房交易的必經(jīng)步驟有哪些

商品房交易的程序不同于普通商品買賣，一般分現(xiàn)房買賣與期房買賣兩種，主要有以下五個步驟：

1、簽訂認購書。簽訂認購書前，售樓人員必須將房屋有關(guān)情況告知購房者，如樓書、預(yù)售許可證、何時交房等。購房者根據(jù)自身的實際情況決定是否與開發(fā)商簽訂認購書。簽訂認購書時，購房者要向開發(fā)商支付一定數(shù)額的訂金。此程序非必經(jīng)步驟。

2、簽訂預(yù)售或出售合同。如果是現(xiàn)房買賣，則由購房者和開發(fā)商簽訂出售合同。如果是預(yù)售商品房，則簽訂預(yù)售合同，目前本市采用的是2000版預(yù)售合同示范文本。

3、辦理合同登記備案手續(xù)。一般來說，預(yù)售合同或出售合同自簽訂之日起30日內(nèi)向房地產(chǎn)交易中心辦理登記備案手續(xù)。未經(jīng)登記備案的合同盡管有效，但不得對抗第三人。

4、辦理交房手續(xù)。在房屋滿足合同中約定的交付條件后，購房者應(yīng)根據(jù)開發(fā)商的通知及時辦理交房手續(xù)，繳納物業(yè)管理費和維修基金等。

5、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。預(yù)售、出售的房屋一般自交房后90日內(nèi)，由開發(fā)商代辦或購房者自己辦理房地產(chǎn)權(quán)證，即俗稱的“小產(chǎn)證”。

二、購買商品房的注意事項

1、交付訂金。建議購房者購買商品房時一定要親自到相應(yīng)樓盤的售樓部，查看開發(fā)企業(yè)是否已辦理商品房預(yù)售許可證。比如包頭市房管局就要求開發(fā)企業(yè)，必須將商品房預(yù)售許可證懸掛在售樓部的醒目位置，如沒有商品房預(yù)售許可證，則說明此樓盤不具備商品房預(yù)售條件，千萬不可貿(mào)然交付訂金。

2、交房時間。商品房買賣合同一般都有“銷售方遇不可抗力導(dǎo)致逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任”這樣的表述。國家相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，“不可抗力”是指不能預(yù)見、不可避免并不能克服的客觀情況，如：地震、水災(zāi)、戰(zhàn)爭等。但在房產(chǎn)交易中，有的開發(fā)商卻將此條款進行了延伸、擴張。比如有的合同對“不可抗力”做了如下注解：“人力不可抗拒的自然災(zāi)害和其他事故，及銷售方所不能控制的其他原因造成交房延期的，銷售方不承擔(dān)責(zé)任?！边@樣的約定顯然是銷售方把自己的免責(zé)范圍擴大，是違背法律原則的。開發(fā)商不能把自身的過錯歸之為不可抗力，從而免除自己理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。因此簽訂合同時，應(yīng)特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。

3、房屋面積。對于商品房這種特殊的商品，應(yīng)當(dāng)允許合同約定的面積存在誤差，但是誤差不應(yīng)超過合理的范圍。在簽訂商品房銷售合同時，購房者應(yīng)注意開發(fā)商對面積誤差的約定。

4、房屋質(zhì)量。商品房特別是購買預(yù)售的期房，各種復(fù)雜因素往往使購房者在簽約時難以辨清所購商品房的虛實，等到商品房交付使用之后，問題才暴露出來。消費者在簽訂合同時要注意質(zhì)量要求、交房標準等是否寫清楚了。

5、違約條款。在簽訂商品房預(yù)售合同中，有些開發(fā)商或代理商會列出許多有關(guān)購房者違約責(zé)任的苛刻條款，而千方百計避開賣方違約責(zé)任的約定；或雖約定了買賣雙方的違約責(zé)任，但雙方的違約責(zé)任約定不公平、不對等。在簽訂商品房預(yù)售合同時，買方應(yīng)要求在合同中明確賣方的違約責(zé)任，并爭取雙方違約責(zé)任的公平和對等。

6、房產(chǎn)證辦理。購房者在簽訂商品房買賣合同時要注意合同中是否有陷阱，將辦證的條件和期限進行約定。

商品房交易是當(dāng)事人就正在興建中或者是興建完的房屋所進行的交易行為，開發(fā)商負有于一定時期內(nèi)將房屋興建完成再轉(zhuǎn)移所有權(quán)并交付購房人。但即使是商品房交易也要遵循一定的程序限制，尤其是對購房者而言，如果他們不了解的話容易被開發(fā)商欺詐而損失利益，所以無論是否發(fā)生這樣的行為最好咨詢專業(yè)律師的意見，一旦發(fā)生糾紛及時與專業(yè)律師聯(lián)系，他們將最大程度的維護您的權(quán)益。