一、常見的預售房糾紛有哪些？

因可以減輕開發(fā)商與購房者的經濟壓力，商品房預售在我國十分盛行，但是由于不少開發(fā)商缺乏基本的誠信意識，為了追逐利益而實施不法行為，導致預售商品房糾紛頻發(fā)。那么常見的預售房糾紛有哪些呢？

（一）認購糾紛。購房者與開發(fā)商簽訂了預售合同，協(xié)議中就認購商品房的房屋位置、房型、價格、建筑面積等進行了明確約定。但是房屋價格一旦上揚，在簽訂買賣合同或者交房時，一些不法開發(fā)卻要求購房者支付合同約定外的價款，從而引發(fā)糾紛

（二）逾期交房糾紛。逾期交房的情況并不少見，主要原因是房屋未能達到交付標準?！冻鞘蟹康禺a管理法》第二十六條第二款規(guī)定：“房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用”?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》第四十五條規(guī)定：縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國務院規(guī)定對建設工程是否符合規(guī)劃條件予以核實。未經核實或者經核實不符合規(guī)劃條件的，建設單位不得組織竣工驗收。這一條既對規(guī)劃部門的驗收作了強行性的規(guī)定，同時也表明規(guī)劃部門的驗收應在建設單位組織竣工驗收之前?！冻鞘蟹康禺a開發(fā)經營管理條例》第十七條第一款規(guī)定：“建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”。因此，若未達到交房標準引發(fā)的逾期交房糾紛也是很常見的。

（三）無法貸款引發(fā)的糾紛。許多購房者在簽訂預售合同時并沒有對無法貸款的情況進行具體的約定，而隨著房地產市場調控政策的收緊，購房者在辦理購房貸款時難度加大，難以按照合同約定的價格支付購房款。而開發(fā)商往往強硬地要求購房者一次性支付房款，并且承擔違約金，因而引發(fā)的糾紛并不少見。

（四）面積糾紛。由于預售商品房的所有權并不實際存在，購房者對房屋的了解僅僅只能通過規(guī)劃圖以及戶型圖進行了解，在房屋竣工交付之后，出現面積誤差在所難免，面積誤差包括房屋建筑面積、公攤面積、套內建筑面積等等。因房屋實際面積與商品房買賣合同中所約定的面積不相符，成了商品房買賣中出現頻率最多的問題之一。

二、如何防范預售商品房糾紛？

既然預售商品房糾紛頻發(fā)，那么消費者可不可以采取措施預防糾紛發(fā)生呢？購房者可以在合同中就以下問題進行約定，可以在一定程度上預防糾紛的發(fā)生。

（一）確認開發(fā)商已經取得商品房預售許可證。

根據我國相關法律規(guī)定，沒有取得商品房預售許可證的預售合同是無效合同，無效合同規(guī)定的當事人的權利義務得不到法律保護。因此，購房人在簽訂預售合同前，應當首先查驗開發(fā)商在售樓現場公示的商品房預售許可證，確認自己擬購房屋在預售許可的范圍內，避免不必要的法律風險。

（二）認真閱讀開發(fā)商制定的格式條款。

按市場通常做法，在簽訂正式預售合同前，買賣雙方當事人往往會先行訂立認購協(xié)議。認購協(xié)議的主要作用是雙方當事人約定在未來的某個時候簽訂買賣合同。開發(fā)商就商品房預售的通用條件，一般都會制定針對大多數購房人都適用的格式條款，作為將來與購房人簽訂預售合同的依據。購房人應事前認真閱讀了解，不明白的地方需讓開發(fā)商當即給予解釋，不滿意的地方需及時與開發(fā)商磋商，并將協(xié)商一致變更的內容以書面形式予以固定。

（三）明確約定房屋交付條件和遲延交房的違約責任。

開發(fā)商遲延交房的責任主要分為遲延交房的違約金、賠償金和購房人解除合同的權利兩個層次。除內容要周全外，還需注意開發(fā)商遲延交房責任與購房人遲延付款責任之間的對等性。

上文主要針對常見的預售房糾紛以及預防方法進行了介紹。預售商品房的所有權是一種尚未具體獲得權力，購房者與開發(fā)商所簽的合同實際上是一種債權債務合同，開發(fā)商毀約所需承擔的責任較低。因此，購房者在購買預售商品房時，最好在房產專業(yè)律師的指導下，將前文所述的注意事項寫入合同中，并持合同與相關款項的收據、發(fā)票前往房屋主管部門進行登記備案，這樣可以使合同最大限度為購房者所用。