一、商品房預(yù)售需要達(dá)到什么條件

商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)符合下列條件：

1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，土地使用權(quán)未經(jīng)抵押。

2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。房地產(chǎn)開發(fā)商如果違反城市規(guī)劃自建商品房并將其預(yù)售，真正受到損失的將會是善意購買人。

3、按提供預(yù)售的商品房計算，開發(fā)商投入開發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時間。

4、已經(jīng)同金融機(jī)構(gòu)簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議。

5、已經(jīng)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明；向境外預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)同時取得向境外銷售的批準(zhǔn)文件。

二、如何簽商品房預(yù)售合同

商品房預(yù)售合同與一般的合同一樣，都需要注意一些平常的問題，如合同的主體，標(biāo)的，價款，定金，違約責(zé)任等情況，需要注意的是，商品房預(yù)售合同因為不是買賣合同，它與一般的買賣合同有所不同，需要注意的問題也應(yīng)該進(jìn)一步重視。

1、關(guān)于商品房定金的問題。在商品房銷售中，定金罰則同樣適用。但應(yīng)在開發(fā)企業(yè)取得房屋合法的銷售證件后，才能收取買房人的定金，才能執(zhí)行關(guān)于定金“因買受人的原因?qū)е聼o法簽訂合同定金不退，因出賣人的原因?qū)е聼o法簽訂合同的出賣人應(yīng)雙倍返還定金”的規(guī)定。所謂房產(chǎn)取得合法的銷售證件，也就是說該項目符合預(yù)售條件，簡言之，對于期房，開發(fā)商只有取得預(yù)售許可證，才能對外公開發(fā)售，才能收取買受人的定金。

2、關(guān)于銷售證件的審查。作為買受人要著重審查您要購買的房屋是否包括在預(yù)售范圍內(nèi)，決不要認(rèn)為開發(fā)商有了預(yù)售許可證，所有的房產(chǎn)都是合法銷售。

3、關(guān)于合同面積的約定。預(yù)售商品房的銷售面積是開發(fā)商提供施工圖紙由有資質(zhì)的測繪部門根據(jù)圖紙測算出來的，與幾年之后真正建好的商品房或多或少會存在一些誤差，這也是期房的風(fēng)險所在。

4、關(guān)于房屋交付條件的約定。期房的交付，最好約定一個雙方認(rèn)可的交付標(biāo)準(zhǔn)。以及關(guān)于土地使用年限也是我們應(yīng)該注意的問題。

以上就是對“商品房預(yù)售需要達(dá)到什么條件，如何簽商品房預(yù)售合同”的一些介紹。在我國現(xiàn)有的商品房預(yù)售制度下，商品房預(yù)售本身具有一定的風(fēng)險，加上房價上漲比較快，政策變化也比較大，我們在簽訂商品房預(yù)售合同時，更應(yīng)該注意各方面問題，必要時，可以咨詢房產(chǎn)律師。