一、商業(yè)貸款買房的流程是什么

個體戶身份不構成向銀行申請房貸按揭買房的障礙，可以向銀行申請房貸按揭買房。 關于手續(xù)，可以這樣操作按揭貸款買房：與房地產開發(fā)商售樓人員聯(lián)系，說明購房計劃，請開發(fā)商協(xié)助辦理貸款申請，一般情況下，開發(fā)商為了將樓盤售出，會同意。因為現(xiàn)在購房者一次交清全額房款的很少，絕大多數(shù)都是按揭貸款買房，開發(fā)商總是希望銀行能夠貸出房款，它才能收進房款。所以開發(fā)商會一起努力。有的開發(fā)商還聯(lián)系銀行房貸進到售樓部現(xiàn)場受理房貸申請，那就更好辦了。如果你那家房地產開發(fā)商讓你自己去銀行申請，它也會提供相關材料，帶齊材料去也無妨。去銀行申請需要帶齊如下材料：

1、申請人和配偶的身份證、戶口原件及復印件3份（如申請人與配偶不屬于同一戶口的需另附婚姻關系證明）。

2、購房協(xié)議書正本。

3、房價30%或以上預付款收據(jù)原件及復印件各1份。

4、申請人家庭收入證明材料和有關資產證明等，包括工資單、個人所得稅納稅單、銀行存單等。

5、開發(fā)商的收款帳號1份。

銀行受理審查批準程序：

1、受理你的申請。

2、對你的申請進行審查，并確定貸款額度。

3、通知你辦理借款合同，且由銀行代辦保險。辦理產權抵押登記和公證。

4、要你開立專門還款賬戶，并簽訂授權書，授權該機構從該賬戶中支付銀行與按揭貸款合同有關的貸款本息和欠款。

5、辦理相關手續(xù)后，銀行一次性將該貸款劃入開發(fā)商在銀行開設的銀行監(jiān)管賬戶，作為購房者的購房款。

二、購房陷阱有哪些

許多購房者在發(fā)生糾紛投訴時往往強調開發(fā)公司或銷售人員承諾過的條件不兌現(xiàn)，這其中當然有個別素質不高的銷售人員為促銷而信口開河許下一些不可能兌現(xiàn)的承諾或優(yōu)惠條件，但也有一些是購房者本人在購房談判中判斷失誤或為小利所惑被銷售人員牽著鼻子走。其實，談判雙方都是為了各自的最大利益而來，雙贏的結局當然最好。但買賣之間畢竟不同于慈善事業(yè)，一方多得，另一方相對就要少賺。所以，為了取勝，賣方自然會用各種營銷策略，盡可能多地掏出你兜里的錢。所以談判時也要時刻保持清醒的頭腦，不要被一些蠅頭小利或空頭承諾誘入陷阱。

下面就是一些營銷人員常用的策略：

“不知道”策略

營銷人員在遇到有備而來的購房者時常用此法。在談判過程中面對比較棘手或想正面回避的問題，常以“不知道”、“不太懂”、“不了解”等來加以回避，使對方的問題沒法深入下去，同時以一種低調來減少對手的防御。

“合理化”拒絕

在買賣未成交前，如果買主要求降價或提出其他額外優(yōu)惠條件時，對方常會苦著臉舉出一大堆不能降價的理由，這些理由聽起來都很合理。其實有的時候，這是賣方利用買主對產品知識的缺乏而運用的策略。也就是說，表面上看起來已經是底價了，而事實上，賣主心中還有另外一個價，只要你能攻破前面的價格，則往往會有一段不菲的差價或優(yōu)惠。

事前行銷

營銷人員常利用房屋定價先低后高的規(guī)律，在計劃漲價前先告訴客戶，房子馬上就要漲價了，再不決定可就錯失良機了。如此一來給買方造成心理壓力，“現(xiàn)在的價位是最低價，買了就能賺錢。”使買方不好意思再開口壓價，甚至匆忙買下自己并不滿意的住宅。

“人質”策略

談判中極個別素質較低的營銷員會采用此種不道德的策略。比如以較低的頭期款和代為辦理購房按揭等優(yōu)惠條件誘你付款買房，而你一旦交了第一筆錢，就等于將人質送到他的手上，其后你只能被動挨宰。

“面子”策略

中國人最講究個面子，所謂士可殺不可辱。而在購房談判中，營銷人員會努力迎合顧客的心理，對顧客一知半解的房地產知識予以稱贊，于是顧客在虛榮心的極大滿足中時常會忽略對房屋的一些重要細節(jié)和問題的考察而簽下日后有可能后悔的合同。

“低價”策略

一般來說，房屋銷售價都是從低走高，房屋開發(fā)公司不到萬不得已，是不會主動降價的。如果開發(fā)公司主動調低房屋的售價，這其中有時會暗藏玄機。如某開發(fā)公司在售房時稱因房地產市場不景氣，為周轉資金，成本價出售積壓房，并承諾后續(xù)配套設施很快完成。等消費者入住時才發(fā)現(xiàn)，此房不僅質量低劣，而且水、電、氣等附屬設施皆未配套。不僅如此，開發(fā)公司還要求購房者補交測量費、登記費、手續(xù)費、管理費等多項費用，否則不予辦理產權過戶。至此消費者發(fā)覺上當要求退房。而開發(fā)公司卻不予理睬。

“拍賣”策略

我們在房屋銷售處有時會看到這一場面，當買賣洽談過程中，營銷人員的呼機或大哥大不時響起，而對話內容一定與這棟房子有關。談話時間不長，可句句“重點”，這邊營銷的幾個電話來回，那一邊買主已是心緒不寧，急于敲定這樁買賣了。而此時行銷則順水推舟收下定金，一樁買賣大功告成。其實營銷人員是利用人們的心理特點：大家都想買的東西一定是好東西，而如果一件商品有幾個投標者，那無疑更是物以希為貴了，豈有坐失良機之理，雖然貴點也認了。