一、出租房屋能否抵押

房屋出租只是對房屋使用權(quán)的限制，并沒有禁止設(shè)立抵押權(quán)。抵押的風(fēng)險及法律后果是“債務(wù)人不履行債務(wù)時抵押物將被拍賣及折價償債”。2000年12月《最高人民法院關(guān)于適用（中華人民共和國擔(dān)保法）若干問題的解釋》第六十五條規(guī)定，“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效”，即抵押不破租賃。

同時，1997年建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第二十一條規(guī)定“以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。”第四十一條規(guī)定“抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時應(yīng)當(dāng)事先書面通知抵押人；抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的，還應(yīng)當(dāng)同時書面通知共有人或者承租人；在同等條件下，共有人或者承租人依法享有優(yōu)先購買權(quán)”。因此，應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同的情況，已經(jīng)出租的房屋是可以依法設(shè)立抵押權(quán)的，但抵押的設(shè)立不影響承租人的權(quán)利，承租人不但享有知情權(quán)還依法享有優(yōu)先購買權(quán)。

《最高人民法院關(guān)于適用（中華人民共和國擔(dān)保法）若干問題的解釋》第六十六條又規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力”。即設(shè)立抵押權(quán)的房屋仍可以出租，但由于抵押權(quán)在先，實現(xiàn)抵押權(quán)時，承租人沒有優(yōu)先購買權(quán)，買受人也可以不再履行原租賃合同。該規(guī)定對1995年建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第六條“已經(jīng)抵押的未經(jīng)抵押權(quán)人同意的房屋不得出租”以及建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第四十九條抵押人擅自出租房屋的行為無效的規(guī)定已經(jīng)有了突破，體現(xiàn)了合同自由與當(dāng)事人自治的原則，放寬了房屋出租的條件，即已經(jīng)抵押的房屋可以出租但不能妨礙或限制抵押權(quán)人的利益。

二、出租房屋被抵押承租人怎么辦

我國《物權(quán)法》第190條規(guī)定，“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響；抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的 ，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)?！本褪钦f，如果出租在前，抵押在后，那么出租方的權(quán)益優(yōu)先保障，可以說是“抵押不破租賃”；反之，已登記的抵押在前，出租在后，根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的民法原則，租賃關(guān)系應(yīng)予以解除，承租人只能向出租人主張賠償。 對于租賃關(guān)系在先的民事行為，我國立法充分保障承租人的權(quán)利不因租賃房屋被拍賣、抵押、查封等受到侵害，但也不是無限制的。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第15條第2款規(guī)定：“對第三人為自己的利益依法占有的被執(zhí)行人的財產(chǎn)，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)，第三人可以繼續(xù)占有和使用該財產(chǎn)，但不得將其交付給被執(zhí)行人”；《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定 》第31條第2款規(guī)定：“拍賣財產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財產(chǎn)上 ，對在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進行拍賣”。

另外，《最高人民法院關(guān)于適用（中華人民共和國擔(dān)保法）若干問題的解釋》第六十六條明確規(guī)定了抵押權(quán)實現(xiàn)時造成承租人損失的處理，“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)”。

以上就是對“出租房屋能否抵押，出租房屋被抵押承租人怎么辦”的介紹，值得注意的是，在進行房屋租賃時，承租方一定要查驗出租方財產(chǎn)的權(quán)屬情況，如要求出租方提供產(chǎn)權(quán)證、使用權(quán)證明等材料，并核實該財產(chǎn)是否存在抵押、查封等權(quán)利瑕疵。鑒于該方面的知識比較專業(yè)，建議聘請專業(yè)的房產(chǎn)律師提供服務(wù)，以避免不必要的經(jīng)濟損失。