一、商品房預(yù)售需要哪些條件？

購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房時(shí)，一定要確認(rèn)商品房是否滿足法律規(guī)定的預(yù)售條件。根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，商品房需要滿足下列條件才可以進(jìn)行預(yù)售：

（一）已經(jīng)交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)，這是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)交易的前提條件。

（二）在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施，必須持相關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)，經(jīng)核實(shí)后獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。

（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

（四）房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)滿足上述條件后，可向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只有全部符合以上條件，才能向預(yù)購(gòu)人即消費(fèi)者預(yù)售商品房。違反者，由縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)依法處理，責(zé)令停止預(yù)售活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，并可處以罰款。

二、商品房預(yù)售糾紛如何防范？

（一）定金問(wèn)題。購(gòu)期房一般要交付定金，對(duì)于定金的“交付”法律是有明文規(guī)定的，如開(kāi)發(fā)商提出“無(wú)理”要求，購(gòu)房者可依法拒之，或在事后訴之法院，由法院認(rèn)定合同無(wú)效，讓法院幫購(gòu)房者把多付的錢(qián)要回來(lái)?！稉?dān)保法》第89條規(guī)定：“當(dāng)事人一方可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)抵作價(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。定金應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%?！庇蛇@一法律規(guī)定可以看出：第一，定金條款并不具有強(qiáng)制性，它只是指導(dǎo)性的，消費(fèi)者可以依法自主決定是否訂立定金條款；第二，應(yīng)當(dāng)在定金條款中注明不履行合同的具體情況；第三，雖然已訂立了定金條款，消費(fèi)者在交付定金前要充分了解自己履行合同的能力，如果可能沒(méi)有能力履行合同，就不要交付定金，因?yàn)榻桓抖ń鸷贤艜?huì)生效。

（二）不可抗力問(wèn)題。一旦延期交房，開(kāi)發(fā)商多以“不可抗力”為由推卸責(zé)任。為防止這方面的損失，購(gòu)房人在簽約時(shí)，一定要對(duì)涉及到不可抗力的有關(guān)條款給予高度重視，購(gòu)房合同示范文本中延期交房的免責(zé)條款有二條：一是“人力不可抗拒的自然災(zāi)害”；二是“施工中遇到異常困難或重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決”。從實(shí)際發(fā)生的商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛來(lái)看，因“人力不可抗拒的自然災(zāi)害”問(wèn)題產(chǎn)生的糾紛較少，因“施工中遇到異常困難或重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決”問(wèn)題產(chǎn)生的糾紛較多。如果施工中遇到的異常困難及重大技術(shù)問(wèn)題，不能及時(shí)解決或有其他賣(mài)方不能控制的事件等可能存在，購(gòu)房人可以考慮放棄。

（三）面積糾紛問(wèn)題。期房最大的特征是在預(yù)售合同訂立時(shí)，房屋所有權(quán)并未現(xiàn)實(shí)存在，有關(guān)房屋狀況只能體現(xiàn)在圖紙上。這樣，使得按圖紙預(yù)測(cè)的建筑面積和竣工后現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)的建筑面積常有誤差。而預(yù)售商品房的價(jià)格又往往是按圖紙預(yù)測(cè)的建筑面積來(lái)計(jì)算的。為防止花冤枉錢(qián)，購(gòu)房人應(yīng)在合同中這樣明確：“誤差率為3%時(shí)，房屋單價(jià)不另行結(jié)算；誤差率低于3%時(shí)，合同繼續(xù)履行，按每平方米建筑面積據(jù)實(shí)結(jié)算；誤差率超過(guò)3%時(shí)，購(gòu)房人有權(quán)單方解除合同并要求雙倍返還定金、追究法律責(zé)任”。

以上就是關(guān)于商品房預(yù)售的條件以及如何防范糾紛的相關(guān)介紹。購(gòu)房者選擇購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房時(shí)，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)與購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房相比較大，因此對(duì)于開(kāi)發(fā)商的“五證”即《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證》等一定要進(jìn)行審核，而在簽訂預(yù)售合同的過(guò)程中，最好聘請(qǐng)一位專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)律師進(jìn)行全程指導(dǎo)，用好法律武器來(lái)維護(hù)自身的權(quán)益。