一、商品房預(yù)售流程是什么

1、滿足商品房預(yù)售的條件要求

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城市商品房預(yù)售管理辦法》及《河南省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定，商品房預(yù)售實行預(yù)售許可證制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：a、具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；b、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；c、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；d、工程進(jìn)度達(dá)到設(shè)計形象進(jìn)度的二分之一以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；5、法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》，申請企業(yè)需要提交以下證件：a、商品房預(yù)售許可申請表；b、開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；c、土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；d、投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；e、工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明；f、商品房預(yù)售方案，應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。房地產(chǎn)管理都門在接到申請后，應(yīng)當(dāng)查驗有關(guān)證件和資料，進(jìn)行現(xiàn)場查勘。經(jīng)審查符合預(yù)售條件的，應(yīng)當(dāng)在接到申請后7日內(nèi)核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。對不符合條件的，應(yīng)當(dāng)書面通知預(yù)售人并告知不予核發(fā)的理由。 未取得《商品房預(yù)售許可證》的，預(yù)售人不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

2、訂立預(yù)售合同

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證，參照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門制定的示范文本，與預(yù)購人訂立預(yù)售合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質(zhì)量要求、前期物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任等，商品房銷售推行商品房買賣合同示范文本，計算商品房面積，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家房產(chǎn)測量規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。

3、銀行對商品房預(yù)售合同的進(jìn)行審查（需要辦理按揭貸款時）

銀行首先審查房地產(chǎn)開發(fā)商的主體資格及資信狀況，包括營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)批準(zhǔn)證書、合資或合作合同、公司章程、近期財務(wù)報表、驗資報告等。其次，銀行對按揭標(biāo)的物工程進(jìn)展情況、坐落位置、銷售價格等項目進(jìn)行審查，要求房地產(chǎn)開發(fā)商提供立項批文、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、國有土地使用權(quán)證、紅線圖、建筑用地許可證、設(shè)計和竣工平面圖、建筑許可證工程預(yù)算、概算、承建單位營業(yè)執(zhí)照、施工許可證、施工合同、施工進(jìn)度情況、商品房預(yù)售許可證等文件。最后，銀行對預(yù)售商品房按揭合同進(jìn)行審查，包括對購房人的主體資格審查，如果是個人購房，需審查其是否具有完全民事行為能力，要求其提供合法身份證明、薪金證明或銀行存款證明，以及購房人與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂的商品房預(yù)售合同，預(yù)付購房款總價款30%以上的收據(jù)等，如果是單位購房，須審查其是否具備法人資格，銀行可要求購房單位提供營業(yè)執(zhí)照、年批準(zhǔn)證書、公司章程、財務(wù)報表、驗資報告、審計報告、董事會或類似決策機構(gòu)同意申請按揭貸款的決議，董事會授權(quán)代表簽署有關(guān)法律文書的授權(quán)書及相關(guān)材料等。還要審查當(dāng)事人的意思表示是否真實，以及合同是否符合法定的形式要件。

4、預(yù)售合同登記備案

商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起30日內(nèi)報當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門登記備案。

5、房屋交付驗收

房屋達(dá)到預(yù)售合同約定的交付條件后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時向購房人發(fā)出通知書，購房者在約定的期限內(nèi)帶齊所有文件資料到指定地點辦理相關(guān)手續(xù)。在驗收交接時，售房人應(yīng)當(dāng)出示建設(shè)工程質(zhì)量核驗合格單，并將《住宅[hiweb_break]質(zhì)量保證書》及《住宅使用說明書》交給購房者。在驗收交接后，由雙方簽署房屋交接書，即為正式交付。

6、辦理預(yù)售商品房的過戶手續(xù)

預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在依法辦理新建商品房初始登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證后，與購房人向房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)提出過戶申請，辦理房地產(chǎn)權(quán)利變更登記。辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)一般包括登記收件、勘丈繪圖、產(chǎn)權(quán)審查、繪制權(quán)證、收費發(fā)證等程序。

產(chǎn)權(quán)登記的第一程序就是登記收件。登記收件表示主管機關(guān)接受產(chǎn)權(quán)人主張權(quán)利的申請。因此，產(chǎn)權(quán)人必須填寫申請書，并交驗有關(guān)證明、證件，經(jīng)審查符合登記條件的，予以收件，即接受申請書，收存需要進(jìn)一步審查的有關(guān)證明、證件。勘丈繪圖是對已申請產(chǎn)權(quán)登記的房地產(chǎn)逐戶、逐處進(jìn)行實地勘察，查清房地現(xiàn)狀，丈量計算面積，核實墻體歸屬，繪制分幅平面圖，補測或修測房屋分幅平面圖，為產(chǎn)權(quán)全面審查和制圖發(fā)證提供依據(jù)。對申請登記的房屋，經(jīng)過認(rèn)真細(xì)致的實地勘察和丈量制圖，掌握了房屋全部實況資料以后，即可轉(zhuǎn)入產(chǎn)權(quán)審查。產(chǎn)權(quán)審查是以產(chǎn)權(quán)檔案的歷史資料和實地調(diào)查勘察的現(xiàn)實資料為基礎(chǔ)，以國家現(xiàn)行的政策、法律和有關(guān)的行政法規(guī)為依據(jù)，對照申請人提交的申請書、墻界表、產(chǎn)權(quán)證件、證明，逐戶、逐棟認(rèn)真審查其申請登記的房屋產(chǎn)權(quán)來源是否清楚，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和房屋變化是否合法等整個復(fù)雜細(xì)致的工作過程。對申請人申請的房地產(chǎn)，經(jīng)過審查確認(rèn)可以頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證后，應(yīng)及時轉(zhuǎn)入制權(quán)證階段。這個階段的主要工作是繪制應(yīng)頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證件。收費發(fā)證是產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證工作最后程序，要求把應(yīng)收的登記費收繳入庫，把應(yīng)發(fā)的權(quán)證發(fā)放到所有權(quán)人手中。

二、如何預(yù)防房屋買賣陷阱

招數(shù)一 多摸底

選購房產(chǎn)時，消費者要盡可能詳細(xì)了解樓盤情況，尋找合適的交易對象，最好購買由信譽較好、資金雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的樓盤。

提醒：消費者在決定購買尚未竣工的樓盤前，要注意審查兩個文件，即房屋出賣人是否具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資格、是否具有商品房預(yù)售許可證。

如果是已竣工的樓盤，要注意審查該樓盤的初始登記所有權(quán)人是否為該開發(fā)企業(yè)。上述文件是證明雙方簽訂商品房買賣合同有效的合法憑證。

招數(shù)二 查安置

消費者決定購買一套房屋時，要注意審查該套房屋是否已被開發(fā)企業(yè)安置給了被拆遷人。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，如果開發(fā)商將本該補償安置給被拆遷人的房屋另行賣給第三人，被拆遷人將優(yōu)先取得該補償安置房屋。

提醒：房屋拆遷管理部門都建立了拆遷檔案管理制度，消費者只需到該部門查詢一下，就能夠避免上當(dāng)。

招數(shù)三 查抵押

開發(fā)商由于資金周轉(zhuǎn)等原因，有可能將未出售的房屋向金融機構(gòu)抵押貸款。按照有關(guān)法律規(guī)定，對已經(jīng)抵押的房屋，在未告知或未取得抵押權(quán)人同意的情況下所簽訂的購房合同原則上無效?；诖?，若消費者購買已被開發(fā)商抵押的房屋，將可能很難取得房屋產(chǎn)權(quán)。

提醒：消費者購房前，一定要到房地產(chǎn)登記管理部門查詢房屋是否存在抵押的情況，然后再決定是否購買。

招數(shù)四 看合同

開發(fā)商銷售房屋時，除簽訂標(biāo)準(zhǔn)合同外，還常與消費者另簽補充協(xié)議。這些補充協(xié)議在實踐中常常由開發(fā)商單方面擬定，其中可能包含不合理甚至誘騙的條款。

提醒：對合同，消費者一定要重視，應(yīng)親自或委托專業(yè)人士加以識別，以求簽訂公平合理的補充協(xié)議，特別是對如稅款、交房、延遲交房、質(zhì)量保修、交付房地產(chǎn)證、物業(yè)管理以及產(chǎn)權(quán)擔(dān)保等涉及消費者實質(zhì)利益的條款更應(yīng)加以注意。

招數(shù)五 存廣告

目前，我國商品房市場管理機制尚不健全，對銷售宣傳廣告缺乏有效的規(guī)范管理，個別開發(fā)商為獲取更大利潤，銷售時往往作出一些虛假、夸大不實的宣傳，最終卻難以兌現(xiàn)，導(dǎo)致糾紛出現(xiàn)。

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，開發(fā)商在銷售廣告和宣傳資料中，就其開發(fā)出售的商品房及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定、并對消費者決定訂立合同及房屋價格的確定具有重大影響的，即使該說明和允諾沒有明確訂立在合同中，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合同內(nèi)容。

提醒：消費者與開發(fā)商訂立正式書面合同時，可將開發(fā)商在銷售廣告和宣傳資料中的說明和允諾寫入合同，至少應(yīng)該保存銷售廣告，為可能出現(xiàn)的訴訟保存證據(jù)。

招數(shù)六 辦登記

消費者與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同的目的在于取得房屋的所有權(quán)，因而對房屋權(quán)屬的登記起著確定權(quán)屬、定紛止?fàn)幍淖饔?。根?jù)相關(guān)法律規(guī)定，商品房預(yù)售合同登記的義務(wù)在于開發(fā)企業(yè)，對現(xiàn)房申請辦理所有權(quán)登記的主要義務(wù)在于購買人。

提醒：消費者簽訂商品房預(yù)售合同后，一定要督促開發(fā)商向房地產(chǎn)行政管理部門辦理預(yù)售合同登記手續(xù)；房屋竣工后，一定要及時持相關(guān)文件到房地產(chǎn)行政管理部門辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，以防止出現(xiàn)“一房二賣”或房屋被抵押等情況。

招數(shù)七 巧維權(quán)

發(fā)生糾紛后，消費者可向當(dāng)?shù)叵麉f(xié)投訴，請求消協(xié)組織調(diào)解，這種解決方式成本最小。

提醒：如果在消協(xié)組織下不能調(diào)解解決糾紛，則可依法向人民法院提起訴訟。切不可采取極端方式解決問題。