案情簡(jiǎn)介： 商品房買賣違約金過(guò)高糾紛
2005年5月王某在北京市朝陽(yáng)區(qū)某小區(qū)看中一套商品房，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商承諾小區(qū)內(nèi)會(huì)建設(shè)健身會(huì)所，包含網(wǎng)球場(chǎng)、游泳館、健身房等設(shè)施，并保證會(huì)所面積不低于1500平方米。王某當(dāng)即便與開(kāi)發(fā)商華豐公司簽訂了《商品房買賣合同》。合同中約定房屋總價(jià)款為45.8萬(wàn)元，交房時(shí)間為2006年12月31日，交房當(dāng)天小區(qū)會(huì)所正式投入使用，如果小區(qū)會(huì)所逾期，按延期交房處理。合同簽訂后，王某便按照合同約定向華豐公司支付了全部購(gòu)房款45.8萬(wàn)元，華豐公司向其出具了購(gòu)房發(fā)票。轉(zhuǎn)眼間交房的日子到了，房子雖然交付了，但是健身會(huì)所卻不能投入使用。王某便找到了開(kāi)發(fā)商交涉健身會(huì)所的事情，開(kāi)發(fā)商稱工程延期再等大概兩、三個(gè)月。2007年6月王某將房屋裝修完畢并搬進(jìn)去居住。此時(shí)，健身會(huì)所仍未交付，王某要求開(kāi)發(fā)商支付違約金，開(kāi)發(fā)商斷然拒絕。 后王某找到筆者，筆者作為一名商品房專業(yè)律師詳細(xì)查閱了其與華豐公司簽訂的《商品房買賣合同》，其中合同中約定：“出賣人未按照合同規(guī)定期限將商品房交付買受人使用，每逾期一日，出賣人應(yīng)按照已付總房款的萬(wàn)分之三向買受人支付違約金。”且在補(bǔ)充協(xié)議中約定：“華豐公司保證小區(qū)健身會(huì)所面積不低于1500平方米，于2006年1月31日投入使用，會(huì)所設(shè)置網(wǎng)球場(chǎng)、游泳館、健身房。小區(qū)健身會(huì)所逾期的按延期交房處理?！?據(jù)此，商品房律師建議王某向開(kāi)發(fā)商主張從2007年1月1日至小區(qū)健身會(huì)所實(shí)際投入使用之日止的逾期投入使用的違約金，按已付總房款的日萬(wàn)分之三計(jì)算。王某隨后將開(kāi)發(fā)商華豐公司告上了法庭，庭審中華豐公司主張約定的違約金過(guò)高，請(qǐng)求法院適當(dāng)減少。
判決結(jié)果：法院不支持過(guò)高違約金
朝陽(yáng)區(qū)人民法院經(jīng)過(guò)審理過(guò)判決：華豐公司于本判決生效后7日內(nèi)以45.8萬(wàn)元為基數(shù)，按日萬(wàn)分之三向王某支付從2007年1月1日至本判決生效之日止的逾期交付小區(qū)健身會(huì)所的違約金；華豐公司于小區(qū)健身會(huì)所投入使用后7日內(nèi)以45.8萬(wàn)元為基數(shù)，按日萬(wàn)分之三向王某支付本判決生效后第二天至小區(qū)健身會(huì)所實(shí)際投入使用之日止的逾期交付小區(qū)健身會(huì)所的違約金。
律師說(shuō)法：什么是違約金
本案屬于商品房預(yù)售合同糾紛中主張違約金的典型代表，那么究竟什么是違約金呢？所謂違約金，是指當(dāng)事人約定的或者法律直接規(guī)定的，在一方當(dāng)事人不履行或不完全履行合同時(shí)向另一方當(dāng)事人支付一定數(shù)額的金錢或其他給付。我國(guó)《合同法》第一百一十四條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法?！比缫环讲话醇s定履行義務(wù)，如當(dāng)事人約定有違約金條款的，則應(yīng)當(dāng)按照違約金條款承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。 本案商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議中關(guān)于違約責(zé)任的約定，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且合同的約定不違反國(guó)家法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬于真實(shí)有效的約定。華豐公司未按照合同約定將小區(qū)健身會(huì)所交付使用，已經(jīng)構(gòu)成違約，按照合同約定應(yīng)按逾期交房處理，因此，王某主張華豐公司按照合同約定支付違約金是合情合理的。至于華豐公司主張違約金過(guò)高，依據(jù)我國(guó)《合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少?！睆脑摋l文不難看出，我國(guó)法律明確限制，只有在違約金“過(guò)分高于”損失的情況下當(dāng)事人可以請(qǐng)求“適當(dāng)減少”。根據(jù)民事訴訟“誰(shuí)主張誰(shuí)舉證”的原則，原則上應(yīng)當(dāng)由違約方來(lái)舉證守約方的實(shí)際損失情況，以證明約定的違約金過(guò)高。
結(jié)合本案，作為違約方的華豐公司應(yīng)當(dāng)舉證證明約定的違約金過(guò)分高于給王某造成的損失，如果其不能提供充分證據(jù)證明，那么應(yīng)當(dāng)按照合同約定的違約金計(jì)算方法承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。 在司法實(shí)踐中，違約金是否過(guò)分高于損失，一般要從守約方的實(shí)際損失相比，最高人民法院《合同法解釋（二）》第二十九條第二款規(guī)定，當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的30%的，一般可認(rèn)定為合同法第第一百一十四條第二款規(guī)定的“過(guò)分高于造成的損失”。同時(shí)，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少?！绷硗猓P(guān)于違約金的調(diào)整一般應(yīng)由當(dāng)事人提出主張，法院不宜依職權(quán)對(duì)違約金進(jìn)行調(diào)整。但是，在審判實(shí)踐中，違約方往往以合同不成立、合同未生效、合同無(wú)效或者不構(gòu)成違約進(jìn)行免責(zé)抗辯，在此情形下法院可以就當(dāng)事人是否需要主張違約金過(guò)高問(wèn)題進(jìn)行釋明。
訴訟策略指引： 類似本案的情況，屬于典型的開(kāi)發(fā)商違約，買受人可以通過(guò)如下方式維護(hù)合法權(quán)益：
一、要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。開(kāi)發(fā)商未能按照合同約定交付健身會(huì)所已經(jīng)構(gòu)成違約，買受人可以要求開(kāi)發(fā)商按照合同約定支付違約金。本案因合同中已經(jīng)對(duì)違約金計(jì)算方法有明確約定，因此，應(yīng)當(dāng)按照合同約定進(jìn)行計(jì)算。
二、以欺詐為由主張撤銷合同。部分購(gòu)房者在購(gòu)房后以健身會(huì)所沒(méi)有交付為由，認(rèn)為開(kāi)發(fā)商構(gòu)成欺詐，要求解除合同。本案中雖然健身會(huì)所尚未交付，但是正在建設(shè)過(guò)程中，未來(lái)肯定會(huì)交付適用，僅是一個(gè)時(shí)間早晚的問(wèn)題。顯然開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有任何欺詐行為，因此不能據(jù)此要求撤銷合同。 上述兩種方式相比較，商品房專業(yè)律師建議買受人通過(guò)第一種方式維護(hù)自己的合法權(quán)益，不建議選擇第二種方式。如果買受人執(zhí)意要求撤銷合同，則可能面臨敗訴的風(fēng)險(xiǎn)。
