一、購買房產(chǎn)要注意什么

買房是件大事，多耗些腦細(xì)胞本也是情理當(dāng)中的事。但最可恨的是，費了很多勁最后買的房還讓人不舒服。因此消費者在購買商品房時，一定要仔細(xì)閱讀認(rèn)購書及其他書面資料，必須實地查看樓盤。同時要小心謹(jǐn)慎，識破各種買房陷阱。

第一，識破“房托”下套?，F(xiàn)在，不少開發(fā)商制造假象讓你認(rèn)為這個樓盤非常搶手。為了達到這種效果，他們利用“房托”的方式自我炒作，以此來形成一種“人人爭相搶購”的泡沫效應(yīng)。因此，當(dāng)作為購房者的你若看到售樓處人流涌動的場面時，千萬不要著急，驅(qū)散蒙在眼前的濃霧仔細(xì)看一看，究竟有多少真正的購房者，又有多少“房托”。

第二，別忙下單，多走多看。看房子時我們應(yīng)有針對性地進行“走馬觀花”。因為對于質(zhì)量不好的樓盤來說，售樓人員往往只會帶領(lǐng)消費者參觀事先已經(jīng)選定好的兩三套經(jīng)過裝修的樣板房，購房者往往會被其精美的裝修所蒙蔽，許多形跡卻沒被發(fā)現(xiàn)。所以購房者在看房時不妨多看幾套房子，說不定就會發(fā)現(xiàn)問題呢！

第三，莫信規(guī)劃，立字為據(jù)。許多開發(fā)商在推出樓盤時，也會同時推出園區(qū)規(guī)劃，但由于開發(fā)商與購房者所簽的協(xié)議對先期的園區(qū)規(guī)劃并無約束力，而開發(fā)商也會因此把園區(qū)規(guī)劃變成一紙空文，造成不少購房者因此吃虧。所以購房者在購房時，不要過分相信開發(fā)商對園區(qū)規(guī)劃的設(shè)計，除非他把這些都寫入到你們的合同當(dāng)中。

第四，知己知彼，掌握主動。在雙方的討價還價中，銷售商會使用種種借口，讓購房者作出更大的讓步。而購房者應(yīng)該事先多了解一些房產(chǎn)信息，對所要購買的樓盤與其他與之相似的樓盤在質(zhì)量、價格、物業(yè)等方面對照分析，做到心中有數(shù)，并將自己所掌握的信息，適時地傳遞給開發(fā)商，讓對方知道你是購房的行家，并適時地戳穿對方的小伎倆，這樣你就能在購房時掌握主動權(quán)了。

二、商品房買賣如何約定違約責(zé)任

商品房買賣合同中的違約責(zé)任，按照承擔(dān)責(zé)任的主體不同，分為開發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任和購房者承擔(dān)的責(zé)任。下面我們具體來分析：

開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任的原因，主要有交付房屋不符合約定、交付房屋逾期、辦理產(chǎn)權(quán)證書逾期、交付的房屋存在質(zhì)量瑕疵等。承擔(dān)責(zé)任的方式，則包括返還房款及利息、賠償損失、支付違約金、或者承擔(dān)維修責(zé)任等。在出現(xiàn)這些問題時，如何處理和防范呢？

首先，我們來分析返還房款及利息，并賠償損失的情況。出現(xiàn)這種情況，則表明出現(xiàn)和合同約定的解除事由。從目前合同約定以及法律規(guī)定來看，這些事由主要包括以下幾種：

1、開發(fā)商交付房屋超過合同約定的一定期限；

2、開發(fā)商辦理完善產(chǎn)權(quán)證書的時間超過合同約定的一定期限；

3、交付的房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，按照最高人民法院司法解釋的規(guī)定，只有在交付的房屋主體結(jié)構(gòu)不合格，以及房屋存在質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的情況下，購房者才能要求解除合同。

4、開發(fā)商存在嚴(yán)重欺詐行為，導(dǎo)致購房者簽訂商品房買賣合同目的無法實現(xiàn)，不能取得房屋的；或者導(dǎo)致商品房買賣合同被撤銷、解除，或被確認(rèn)無效的情況下。具體行為包括：在簽訂合同時，故意隱瞞沒有取得商品房銷售許可證、故意隱瞞房屋已經(jīng)被抵押的事實、故意隱瞞房屋已經(jīng)出售給第三人的事實或者所銷售的房屋屬于拆遷安置補償房屋的事實；在簽訂合同以后，未告知買受人又將房屋抵押或者出售給第三人的。出現(xiàn)以上嚴(yán)重欺詐行為，開發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任是很重的，包括要返還房款及利息，賠償損失，并有可能要另外支付不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任，也就是通常所說的雙倍賠償。

在出現(xiàn)第1、2種情況下，合同并不必然導(dǎo)致解除。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，此時，買受人是撤銷權(quán)人。是否選擇解除合同，權(quán)利在于買受人。商品房買賣合同中也明確約定，買受人有權(quán)要求解除合同，并應(yīng)以書面形式將解除合同的要求通知出賣人，書面通知在送達出賣人時，合同才解除。也就是說，在出現(xiàn)逾期交房或者逾期辦理產(chǎn)權(quán)證書時，合同處于一個不確定的狀態(tài)，是否解除或者繼續(xù)履行，關(guān)鍵在于購房者的選擇。此時，開發(fā)商可以根據(jù)自己的需要，通過對合同條款的設(shè)定，來選擇是否解除合同或者繼續(xù)履行。比如，開發(fā)商可以在合同中明確約定，解除事由出現(xiàn)后，購房者應(yīng)在合同約定的期限內(nèi)（可以考慮在10—15天內(nèi)），以書面形式通知開發(fā)商是否解除合同。若買受人沒有在約定的時間將解除合同的書面通知送達開發(fā)商，就視為買受人放棄解除合同的權(quán)利，這樣，買受人就不能要求解除合同，而只能選擇繼續(xù)履行合同，從而只能要求開發(fā)商承擔(dān)支付違約金了。若已經(jīng)簽訂的合同中沒有設(shè)定這些條款，開發(fā)商仍然有補救措施。比如可以在出現(xiàn)解除合同的事由后，開發(fā)商可以催告買受人在一定期限內(nèi)作出是否解除合同的選擇，若買受人沒有在合理的期限內(nèi)（可以確定在30天以內(nèi)）作出決定，就視為放棄撤銷權(quán)，從而就只能繼續(xù)履行合同了。通過以上措施，我們開發(fā)商在出現(xiàn)了逾期交房和逾期辦理產(chǎn)權(quán)證書的情況下，就可以掌握主動，根據(jù)自己的經(jīng)營狀況，來選擇是否解除合同或者繼續(xù)履行了。因為，在房價上漲速度很快的情況下，解除合同承擔(dān)違約責(zé)任的成本，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于將房屋重新收回再次出售所獲得的利益，此時我們開發(fā)商就可以選擇解除合同。而在房價上漲幅度很小，或者出現(xiàn)房價下跌的情況下，開發(fā)商就可以選擇繼續(xù)履行合同，僅支付違約金。