一、出租房屋維修責(zé)任由誰承擔(dān)
屋維修責(zé)任應(yīng)該是《租賃合同》中最常見的條款，合同雙方一般會(huì)根據(jù)《合同法》第220條規(guī)定，即”出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù) ，但當(dāng)事人另有約定的除外。”來約定維修責(zé)任。但現(xiàn)實(shí)中往往不是簡(jiǎn)單的適用該條規(guī)定就能解決維修爭(zhēng)議的，因?yàn)榫S修責(zé)任往往隱藏在其他事項(xiàng)中，造成責(zé)任劃分不清晰問題。其實(shí)維修包含在房屋正常修繕、裝修后返修及惡意添附的補(bǔ)償責(zé)任等多項(xiàng)內(nèi)容之中，因此租賃合同雙方在約定維修責(zé)任時(shí)，應(yīng)全盤考慮，具體分析：
（一）房屋修繕責(zé)任
房屋修繕責(zé)任是指在房屋租賃期間對(duì)房屋自然損壞或人為損壞的維修責(zé)任由哪一方承擔(dān)的問題。根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定，出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)。不及時(shí)修復(fù)，致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人財(cái)產(chǎn)損失或者人身傷害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定。因此出租人有對(duì)房屋及其設(shè)備及時(shí)、認(rèn)真地檢查和修繕，以保證房屋居住和使用的安全的義務(wù)。但因承租人過錯(cuò)造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。
從律師角度認(rèn)為，應(yīng)將”承租人過錯(cuò)”進(jìn)行列舉，明確在租賃雙方簽訂的租賃合同中房屋修繕責(zé)任條款中，以減少不必要的爭(zhēng)議。
（二）承租人裝修改變房屋構(gòu)造后的返修責(zé)任
《合同法》第223條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失?，F(xiàn)實(shí)中出租人同意承租人對(duì)租賃房屋改變構(gòu)造（當(dāng)然不涉及主體結(jié)構(gòu)安全），使用中產(chǎn)生的返修責(zé)任爭(zhēng)議較多。
（三）承租人惡意添附的補(bǔ)償責(zé)任
實(shí)踐中，對(duì)于承租人對(duì)房屋進(jìn)行改建、改裝或者增加附著物而形成的添附物，如果是征得出租人同意的，或者按合同約定的承租目的屬于合理添置的，那么按以下情況分別處理：
1、《房屋租賃合同》中有約定的按約定處理；
2、合同沒有約定而又協(xié)商不成的，拆除后并不會(huì)嚴(yán)重影響其價(jià)值的，一般由承租人自行拆除。不能拆除的可以對(duì)添附物現(xiàn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，歸出租人所有，并對(duì)承租人予以適當(dāng)補(bǔ)償；
3、若出租人不同意添附或承租人并非按合同約定的承租目的添附的，且《房屋租賃合同》沒有約定而又協(xié)商不成的，拆除后并不會(huì)影響其價(jià)值的，承租人可以自行拆除。不能拆除的，出租人對(duì)裝修物的損失一般不給予補(bǔ)償。
二、出租房屋維修費(fèi)用由誰承擔(dān)
事實(shí)上，根據(jù)我國(guó)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，對(duì)于出租房屋的維修，如果租賃雙方當(dāng)事人有約定的，按照約定辦理；但如果出租房屋的租賃合同中對(duì)房屋的維修問題沒有做出約定的，一般是由出租人承擔(dān)維修責(zé)任，因此產(chǎn)生的費(fèi)用也應(yīng)該由出租人承擔(dān)。
此外應(yīng)注意的是，如果出租人沒有按合同的約定或法律的規(guī)定及時(shí)對(duì)出租房屋進(jìn)行修繕，或者拒絕維修，致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人財(cái)產(chǎn)損失、人身傷害的，出租人還要承擔(dān)賠償責(zé)任。
以上就是對(duì)“出租房屋維修責(zé)任由誰承擔(dān)，出租房屋維修費(fèi)用由誰承擔(dān)”的具體介紹，值得注意的是，上述內(nèi)容只具有一般性，而每個(gè)糾紛都是有其獨(dú)特性，不能一概而論的。為了避免糾紛產(chǎn)生，在訂立合同或者在租賃期間，承租人或出租人應(yīng)在律師的幫助下，與對(duì)方在合同中明確約定維修責(zé)任，維修費(fèi)用等具體情況，以保護(hù)自己合法權(quán)益不受侵害。
