一、購(gòu)買(mǎi)二手房需要注意哪些問(wèn)題
（一）權(quán)屬審查。二手房買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)審查二手房的權(quán)屬證明及相關(guān)文件，未依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)的，不得買(mǎi)賣(mài)；并向房地產(chǎn)交易中心調(diào)查核實(shí)權(quán)利證書(shū)及其記載內(nèi)容的真實(shí)性。
（二）買(mǎi)賣(mài)雙方主體資格審查
1、二手房轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)是依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)的二手房權(quán)利人。
2、二手房受讓人可以是中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，但法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓合同另有約定的除外。
3、二手房屬于有限責(zé)任公司、股份有限公司的，應(yīng)當(dāng)審查公司董事會(huì)、股東會(huì)審議同意的書(shū)面文件。
4、二手房屬于國(guó)有或集體資產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)審查政府主管部門(mén)的批準(zhǔn)文件。
（三）共有財(cái)產(chǎn)審查。共有二手房，應(yīng)當(dāng)審查有無(wú)共有人同意轉(zhuǎn)讓的書(shū)面證明。
（四）權(quán)利限制審查。應(yīng)當(dāng)審查司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)有無(wú)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制二手房權(quán)利的情況。
（五）他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置審查。應(yīng)當(dāng)審查二手房有無(wú)抵押等他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置情況。若有，要審查有無(wú)取得抵押權(quán)人等他項(xiàng)權(quán)利人書(shū)面同意買(mǎi)賣(mài)的證明。
（六）優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)審查。
1、共有二手房買(mǎi)賣(mài)時(shí)，在同等條件下，二手房共有人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；已經(jīng)出租的二手房買(mǎi)賣(mài)時(shí)，在同等條件下，二手房承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
2、應(yīng)當(dāng)審查二手房?jī)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人有無(wú)放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的證明。應(yīng)合理提示買(mǎi)受人如承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，買(mǎi)受人購(gòu)房后應(yīng)繼續(xù)履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。
二、哪些二手房買(mǎi)賣(mài)受限
（一）審查二手房有無(wú)下列禁止買(mǎi)賣(mài)情形：
1、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他方式限制二手房權(quán)利的；
2、依法收回土地使用權(quán)的；
3、共有二手房，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；
4、權(quán)屬有爭(zhēng)議的；
5、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；
6、已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的；
7、列入動(dòng)拆遷范圍的；
8、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
（二）境外人士買(mǎi)賣(mài)的限制
委托人，出于國(guó)家安全和軍事安全的考慮，國(guó)家安全部門(mén)規(guī)定：有些地域的房屋是不能出售給境外人士的?？上蚍课菟诘赜嘘P(guān)政府部門(mén)、街道辦事處或居民委員會(huì)進(jìn)行調(diào)查。
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