一、二手房一房二賣(mài)哪個(gè)合同有效

所謂“一房二賣(mài)”實(shí)際上是指同一套房屋的所有權(quán)人先后與不同的房屋買(mǎi)受人簽訂標(biāo)的物相同的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的行為。這種行為不僅可能存在于商品房預(yù)售階段，而且有可能存在于現(xiàn)房的交易階段。

經(jīng)過(guò)對(duì)“一房二賣(mài)”現(xiàn)象的剖析，我們認(rèn)為，解決糾紛的關(guān)鍵有兩點(diǎn)：“一房二賣(mài)”的合同效力問(wèn)題以及房屋轉(zhuǎn)移登記的效力問(wèn)題。具體哪個(gè)合同是有效的，應(yīng)按下列方法判斷：

1、根據(jù)“合同是當(dāng)事人之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議”的規(guī)定，出賣(mài)方與受買(mǎi)方所簽訂的合同是合法有效的，除非法律法規(guī)禁止的行為或當(dāng)事人另有約定生效條件的。所以合同并不是需登記才生效，這是我國(guó)合同法所確定的基本原則。

2、根據(jù)債權(quán)無(wú)排他性原理，法律僅規(guī)定“一物一權(quán)”，而未規(guī)定“一債一權(quán)”，債權(quán)是可以重復(fù)設(shè)定的，不具有對(duì)世效力。違約方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

3、有利于平衡當(dāng)事人利益。

4、有利于對(duì)“一房二賣(mài)”行為給予法律上和經(jīng)濟(jì)上的制裁，以保護(hù)交易的穩(wěn)定性，維護(hù)合同的嚴(yán)肅性。否則，如合同因未登記而無(wú)效的話(huà)，合同就變成沒(méi)有約束力的一紙空文，賣(mài)方就可以為追究高額利潤(rùn)，不斷與別人簽訂同一物權(quán)的合同，造成市場(chǎng)混亂。所以要禁止或減少這種行為的話(huà)，法律必須恰當(dāng)?shù)乇Ｗo(hù)合同守約者的利益，從而達(dá)到懲治不良行為的目的。

綜上所述，我們認(rèn)為物權(quán)變動(dòng)與其原因行為是相區(qū)分的，不能混為一談?！耙环慷u(mài)”的賣(mài)方應(yīng)向守約方承擔(dān)履行不能的違約責(zé)任。由于物權(quán)的對(duì)世效力（即排他性），如其中一個(gè)買(mǎi)受人已辦妥房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，另一個(gè)受買(mǎi)人要求繼續(xù)履行合同已成為不可能，也就是講只能主張債權(quán)而無(wú)權(quán)主張物權(quán)。這是我國(guó)民法的基本原理的要求。

二、如何解決一房二賣(mài)的糾紛

１、協(xié)商解決

協(xié)商是指當(dāng)事人行使自己的合法處分權(quán)，在法律規(guī)定許可的前提下，互諒互讓?zhuān)瑓f(xié)議解決糾紛。買(mǎi)方與賣(mài)方對(duì)所發(fā)生的糾紛進(jìn)行協(xié)商，提出一個(gè)對(duì)雙方都滿(mǎn)意的解決方案，并就此達(dá)成一個(gè)糾紛解決協(xié)議。此種解決方式對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)講都是最好的解決方式，因?yàn)榧仁r(shí)又省力還省錢(qián)。但此方式是建立在雙方都相互讓步的基礎(chǔ)之上的，為求達(dá)到相互的共贏，就必須有取舍，如果某一方過(guò)于堅(jiān)持自身的利益，就很難協(xié)商成功。

２、調(diào)解解決

這是指在非仲裁機(jī)關(guān)和訴訟外的第三方（一般是中介公司）主持下，買(mǎi)方與賣(mài)方達(dá)成協(xié)議解決糾紛。此種方式也是較好的糾紛解決方案，但在糾紛方案的商定中，要求中介公司作為中立的第三方，并且無(wú)論協(xié)商的結(jié)果如何對(duì)第三方均無(wú)利害沖突才能成立。一旦存在利害沖突，中立的天平就會(huì)傾斜，那么協(xié)商出來(lái)的處理方案也很難讓買(mǎi)賣(mài)雙方滿(mǎn)意，從而達(dá)不到解決糾紛的效果。

３、仲裁解決

仲裁是指買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人依據(jù)他們事先或事后達(dá)成的協(xié)議，自愿將其爭(zhēng)議提交給雙方同意的仲裁機(jī)關(guān)，由該仲裁機(jī)關(guān)依據(jù)有關(guān)法律和事實(shí)做出裁決以解決糾紛。仲裁解決是終局的，裁決結(jié)果對(duì)雙方都具有約束力并依照裁決結(jié)果執(zhí)行，不存在當(dāng)事人不服上訴的問(wèn)題。仲裁簡(jiǎn)單、靈活、快速、費(fèi)用低廉，但是采取這樣的處理方式是要買(mǎi)賣(mài)雙方共同同意交由同一仲裁機(jī)構(gòu)裁決，如有一方不同意，將不能采取這樣的處理方式。

４、訴訟解決

訴訟是指買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人依法向人民法院提起訴訟，由人民法院依據(jù)有關(guān)法律和事實(shí)做

出判決以解決糾紛。人民法院經(jīng)過(guò)開(kāi)庭審理后，就雙方之間的糾紛做出解決。我國(guó)實(shí)行的是二審終審制，當(dāng)事人如對(duì)一審法院作出的判決不服，可以向上一級(jí)法院上訴。此種方式是最權(quán)威的解決方式，但是判決時(shí)間長(zhǎng)，且費(fèi)用較高。

以上四種方式都是解決二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛的處理方式，在具體的案例中由于諸多原因的制約，作為糾紛的當(dāng)事人要慎重選擇，何種方式是快捷、便利、公平、省財(cái)省力且又便于解決糾紛的，就選用何種方式。

在二手房買(mǎi)賣(mài)中很多房主為了得到更豐厚的利益，寧愿損失自己的信用而進(jìn)行一房二賣(mài)，這簡(jiǎn)直堪比拍賣(mài)了，價(jià)高者得。但這一房二賣(mài)畢竟不同于拍賣(mài)，兩個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同到底哪個(gè)是有效的，哪個(gè)是無(wú)效的，遭遇了一房二賣(mài)又該如何維護(hù)自身的權(quán)益，專(zhuān)業(yè)的律師會(huì)告訴您答案，也會(huì)幫您維權(quán)。