商品房交房的條件是什么
2005年6月，張先生從某開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買一套商品房，房?jī)r(jià)為42萬(wàn)元，并約定2007年5月1日前書面通知張先生收房，交房條件是工程竣工驗(yàn)收合格，否則按日萬(wàn)分之一承擔(dān)違約責(zé)任。2007年6月1日，電話通知張先生收房，但張先生要求開(kāi)發(fā)商出示政府機(jī)關(guān)的驗(yàn)收合格證，否則拒絕收房。開(kāi)發(fā)商認(rèn)為自己作為建設(shè)單位組織了竣工驗(yàn)收，已符合交付條件。其后開(kāi)發(fā)商多次通知張先生，但張先生仍拒絕收房。通知過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商工作人員作了電話錄音。
2007年12月31日，張先生收房。但其后即向法院提起訴訟，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)自2007年5月1日至開(kāi)發(fā)商取得驗(yàn)收合格證并向其交付《住宅使用說(shuō)明書》和《住宅質(zhì)量保修書》之日的逾期交房違約金。分析：本案涉及四個(gè)問(wèn)題，
1、開(kāi)發(fā)商組織工程竣工驗(yàn)收合格是否符合交房條件；
2、電話通知能否視為開(kāi)發(fā)商履行交房通知；
3、交鑰匙符合交房的要求嗎；
4、交付《住宅使用說(shuō)明書》和《住宅質(zhì)量保修書》是交房條件嗎。
開(kāi)發(fā)商交房不符合條件怎么辦
對(duì)于第一個(gè)問(wèn)題，根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，因此，本案中開(kāi)發(fā)商組織工程竣工驗(yàn)收是合法的。而建設(shè)行政主管部門只對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理，無(wú)權(quán)對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行直接的竣工驗(yàn)收，更不會(huì)頒發(fā)驗(yàn)收合格證。因此，開(kāi)發(fā)商組織工程竣工驗(yàn)收合格符合合同約定的交房條件。
對(duì)于第二個(gè)問(wèn)題，合同的確約定開(kāi)發(fā)商書面通知收房，但其本意應(yīng)是要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)通知交房的舉證責(zé)任。在本案中，開(kāi)發(fā)商通過(guò)電話錄音的方式充分證明已在2007年6月1日后多次通知張先生收房。因此，筆者認(rèn)為電話通知可以視為已履行交房通知。
對(duì)于第三個(gè)問(wèn)題，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條 規(guī)定對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。何謂轉(zhuǎn)移占有，就是實(shí)踐中的交鑰匙。
對(duì)于第四個(gè)問(wèn)題，張先生在案件審理中主張交付《住宅使用說(shuō)明書》和《住宅質(zhì)量保修書》是交房的標(biāo)志，否則，視為沒(méi)有交房。這種觀點(diǎn)是不對(duì)的，《住宅使用說(shuō)明書》和《住宅質(zhì)量保修書》只是行政機(jī)關(guān)為了加強(qiáng)商品房質(zhì)量管理的一種行政管理要求，不是交房的條件。結(jié)合上述分析，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向張先生承擔(dān)自2007年5月1日至2007年6月1日期間的逾期交房違約責(zé)任。而張先生主張的2007年6月1日之后的逾期交房違約責(zé)任不會(huì)得到支持。
