一、開發(fā)商逾期交房如何處理

開發(fā)商已經(jīng)逾期交房，首先開發(fā)商是否存在免責(zé)事由是關(guān)鍵，即開發(fā)商是否遇到不可抗力及合同約定的其他免責(zé)事由。如果開發(fā)商逾期交房是因為發(fā)生了不可抗力或存在合同約定的其他免責(zé)事由，并及時履行了告知義務(wù)，則開發(fā)商可以不承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。但如果開發(fā)商沒有在《商品房買賣合同》約定的期限內(nèi)將發(fā)生了不可抗力或合同約定的其他免責(zé)事由告知購房者，開發(fā)商仍然要承擔(dān)逾期違約責(zé)任。

如果開發(fā)商逾期交房不存在免責(zé)事由，則開發(fā)商需承擔(dān)商品房逾期交付的責(zé)任。這個責(zé)任包括開發(fā)商支付逾期違約金和在一定條件下購房者有權(quán)解除合同。通常在《商品房買賣合同》合同中對開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計算方法和支付條件及購房者解除合同的條件都有約定，則應(yīng)按合同約定。對使用按揭貸款的購房者，計算違約金時的房價款是整個房屋的價款總額。當(dāng)然，約定的違約金太高或太低，可以請求法院變更，但需請求方舉證。另外，有時在《商品房買賣合同》中既約定有定金又約定有違約金，二者只能選擇其中一個主張權(quán)利。

如果雙方在開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計算方法上沒有約定時，商品房買賣司法解釋規(guī)定：按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

如果《商品房買賣合同》中對開發(fā)商逾期交房購房者解除合同的條件沒有約定時，商品房買賣司法解釋規(guī)定：經(jīng)購房者催告后三個月，開發(fā)商仍然沒有交房，則購房者有權(quán)解除合同。解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在一定期限內(nèi)行使，逾期不行使的，解除權(quán)消滅。購房者解除合同后可以要求開發(fā)商賠償損失。

二、商品房質(zhì)量有瑕疵怎么辦

商品房存在質(zhì)量瑕疵是指商品房質(zhì)量存在問題。目前，商品房交付過程中，購房人以此為由，拒絕接收商品房的情況較為普遍。

購房人能否以此為由拒收房屋，首先要依據(jù)《商品房買賣合同》中約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及合同中有關(guān)的違約責(zé)任約定，若合同中明確約定交付的房屋達(dá)不到合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，購房人有權(quán)拒絕接收房屋或解除合同，則購房人可以拒絕接收房屋。

若合同中沒有明確約定，根據(jù)法律規(guī)定“因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同?！?/p>

商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗。經(jīng)核驗確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房。

對于交付的商品房存在地面、墻面裂縫、局部滲水、漏水，門窗損壞等質(zhì)量瑕疵的，因其一般不會導(dǎo)致購房人不能實現(xiàn)合同目的，購房人不能由此拒絕接收房屋。但這并不是說開發(fā)商交付存在這樣質(zhì)量瑕疵的房屋就無須承擔(dān)責(zé)任，開發(fā)商對于交付質(zhì)量瑕疵的房屋，視具體情況不同，應(yīng)承擔(dān)維修、更換、重做等違約責(zé)任，對于因維修、更換、重做給購房人造成損失的，開發(fā)商還須向購房人賠償損失。

開房商在約定的時間內(nèi)交付質(zhì)量驗收合格和竣工驗收合格之商品房給業(yè)主，這是商品房買賣的應(yīng)有的義務(wù)，否則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。但在現(xiàn)實生活中，很多開發(fā)商對于交房的時間是一推再推，而其交付的房屋也是紕漏盡顯。房子買來可能要居住一輩子的，這些問題都給購買者帶來了利益的損失，而且購買者也處于弱勢地位。為了更強(qiáng)、更好的保護(hù)自己的合法權(quán)益，最好是請專業(yè)的律師幫您跟開發(fā)商溝通、協(xié)調(diào)，以便有效的幫您解決糾紛。