一、如何避免逾期交房糾紛

逾期型交房糾紛指在雙方約定的交房期限屆滿，開(kāi)發(fā)商卻因?yàn)樽陨淼呢?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制及施工進(jìn)度控制失控等種種原因沒(méi)有將符合交付使用條件的房屋交付給買(mǎi)受人的行為。如果開(kāi)發(fā)商已經(jīng)逾期交房了，是否就一定承擔(dān)違約責(zé)任呢？對(duì)此，開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)防控的重點(diǎn)：一是合理的財(cái)務(wù)安排；二是嚴(yán)格的施工進(jìn)度；三是巧妙的合同條款設(shè)計(jì)。

在合同條款設(shè)計(jì)上，一方面可以根據(jù)項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)計(jì)劃和施工進(jìn)度，分別制定不同區(qū)域的不同交房期限，避免項(xiàng)目?jī)?nèi)所有商品房的交房期限“一刀切”，將逾期交房違約責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)盡可能的予以分散化解。同時(shí)對(duì)于交房期限的選擇，應(yīng)當(dāng)在綜合考慮公司自身的財(cái)務(wù)安排與項(xiàng)目的施工進(jìn)度計(jì)劃以及相關(guān)可變因素的前提下，盡可能合理留出相對(duì)寬裕的時(shí)間，以確保在交房期限來(lái)臨前確能完成項(xiàng)目?jī)?nèi)所有的施工，包括綠化、景觀、現(xiàn)場(chǎng)清理等，同時(shí)應(yīng)盡可能確保在交房來(lái)臨之前，項(xiàng)目能夠竣工驗(yàn)收合格，并取得《商品房交付使用通知書(shū)》。

另一方面可以制定一些免責(zé)事由的條款，除地震、戰(zhàn)爭(zhēng)等這些不可抗力原因外，還可以另行約定其他的免責(zé)事由，如施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問(wèn)題時(shí)，開(kāi)發(fā)商可以據(jù)實(shí)予以延期且無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任等類(lèi)似條款。此時(shí)，如果出現(xiàn)了逾期交付的情形，開(kāi)發(fā)商就可以以書(shū)面形式履行及時(shí)告知義務(wù)，而不用承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。如果沒(méi)有對(duì)逾期交房的違約金作出明確約定的，就按同地段同類(lèi)房屋租金的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算買(mǎi)受人的實(shí)際損失。

二、商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛怎么調(diào)解

1、分析法律政策，正確加以引導(dǎo)

在我國(guó)，商品房買(mǎi)賣(mài)既體現(xiàn)了交易雙方的意思自治，又受到房地產(chǎn)法律法規(guī)和政策的制約。而糾紛的形成，很大程度是因?yàn)楫?dāng)事人對(duì)法律法規(guī)及相關(guān)政策不了解，這就需要調(diào)解人員將當(dāng)事人的行為納入法律或政策的軌道進(jìn)行解說(shuō)，通過(guò)釋明使雙方逐漸對(duì)法律規(guī)定及政策導(dǎo)向形成正確認(rèn)識(shí)，對(duì)行為后果產(chǎn)生預(yù)期，從而有了承認(rèn)錯(cuò)誤和接受調(diào)解的心理準(zhǔn)備。調(diào)解人員還應(yīng)當(dāng)不失時(shí)機(jī)地進(jìn)行疏導(dǎo)，運(yùn)用權(quán)衡利弊的方法消除當(dāng)事人的對(duì)立情緒，通過(guò)為其算經(jīng)濟(jì)賬的方式使雙方縮小差距，實(shí)現(xiàn)平衡。

2、房產(chǎn)商未兌現(xiàn)廣告承諾的調(diào)解處理

根據(jù)法律規(guī)定，商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為“要約邀請(qǐng)”，一般不是合同的內(nèi)容，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾內(nèi)容具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。也就是說(shuō)，該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，也應(yīng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因此，調(diào)解時(shí)應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況區(qū)分銷(xiāo)售廣告和宣傳資料的內(nèi)容是屬于正常的商業(yè)宣傳，還是屬于房產(chǎn)商必須恪守、不得違反的承諾。此外，此類(lèi)糾紛中雙方大多沒(méi)有約定房產(chǎn)商交付房屋不符合廣告宣傳時(shí)的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)或金額，而購(gòu)房人要證明其損失額又具有相當(dāng)難度，故應(yīng)通過(guò)調(diào)解使房產(chǎn)商認(rèn)識(shí)到確實(shí)存在違約行為，且其相較于購(gòu)房人處于優(yōu)勢(shì)地位，考慮到企業(yè)品牌及長(zhǎng)期發(fā)展，妥善的方案是對(duì)購(gòu)房人作出合理補(bǔ)償。

3、商品房質(zhì)量問(wèn)題的調(diào)解處理

首先，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格而發(fā)生糾紛的，如果通過(guò)加固等方式能夠修復(fù)，則可以調(diào)解繼續(xù)履行合同；如果難以通過(guò)修復(fù)辦法解決，則應(yīng)調(diào)解解除合同。需要注意的是，上述兩種方案都不影響買(mǎi)受人要求出賣(mài)人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。其次，除主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格之外，因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，調(diào)解時(shí)也應(yīng)考慮合同的解除及出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任；交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，如在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣(mài)人不同意修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，則可調(diào)解由買(mǎi)受人自行修復(fù)或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。

4、商品房面積問(wèn)題的調(diào)解處理

在調(diào)解商品房實(shí)測(cè)面積與暫測(cè)面積誤差引發(fā)的糾紛時(shí)，應(yīng)認(rèn)真查看當(dāng)事人在合同中對(duì)面積誤差處理的約定，如當(dāng)事人約定“除法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定外，按多退少補(bǔ)方式計(jì)算”，則不能簡(jiǎn)單按多退少補(bǔ)的方式結(jié)算面積誤差款。因?yàn)椤渡虾Ｊ蟹康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第四十四條規(guī)定，因公用分?jǐn)偯娣e增加導(dǎo)致房屋建筑面積增加的，購(gòu)房人不承擔(dān)超出部分房款。該規(guī)定應(yīng)屬“法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定”的情形，此時(shí)購(gòu)房者應(yīng)僅就套內(nèi)面積增加部分支付補(bǔ)差款，而無(wú)需就公用分?jǐn)偯娣e增加部分支付補(bǔ)差款。如果合同僅約定“按多退少補(bǔ)方式計(jì)算”，則可按照《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》的規(guī)定，即出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的按照約定處理。因雙方約定的面積誤差按多退少補(bǔ)結(jié)算不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)以約定為準(zhǔn)。

調(diào)解解決商品房買(mǎi)賣(mài)能夠有效避免糾紛解決多余開(kāi)支，提高糾紛解決效率，但是掌握調(diào)解的技巧，爭(zhēng)取自身權(quán)益的最大化也很必要，如果有專業(yè)人士在場(chǎng)，能有效提高調(diào)解解決的益處。