一、農村房屋能不能賣

農村房屋買賣的出售方一般為農村集體組織的村民，而購買方存在兩種情況：

（一）集體組織內部成員購買，集體組織內部成員有三種具體情況：

1、本身已有宅基地，且符合國家規(guī)定的宅基地標準。根據一戶村民只能擁有一處宅基地的規(guī)定，對已有宅基地且符合國家標準的村民，再申請宅基地是不可能得到批準的。

2、已有宅基地，但尚未達到國家規(guī)定的標準。盡管已有一處宅基地，但如無法定理由，也很難再申請到第二處宅基地。

3、已在集體組織落戶，但尚沒有被分到宅基地。申請宅基地必須經過法律、法規(guī)規(guī)定的程序。因此，即使是售房行為發(fā)生在村民集體組織內部成員之間，也將難以進行。售房者首先要審查購房者的具體情況，這無疑是不現實的。

（二）集體組織以外的成員。如果是村民集體組織外部成員申請宅基地建房，條件將更為嚴格。如果將這些規(guī)定適用于售房行為，購房者的資格待定，村民出售房屋將難上加難。

通過前述提到的法律、法規(guī)規(guī)定，不難看出，國家對宅基地申請是嚴格控制的，而上述規(guī)定并不涉及村民已按規(guī)定申請到宅基地并按審批手續(xù)建造房屋，但關系到在出售房屋問題上發(fā)生爭議如何認定?？创@一問題，究其實質是如何認定宅基地的權利性質，以及宅基地上的權利與地上建筑物的權利關系。

二、農村房屋賣給城市居民是否有效

農村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同有效。依據如下：

（一）合同法將合同無效的標準限制在違反法律、行政法規(guī)。

最高人民法院在對《合同法》做出的司法解釋里表達的觀點是：只有違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同才是無效的。（注：法律，是全國人民代表大會或其常務委員會制定的規(guī)范性文件；行政法規(guī)，是國務院制定的規(guī)范性文件。）

但至今沒有任何一條法律或行政法規(guī)，禁止農村房屋的買賣，也從來沒有哪一條法律或行政法規(guī)，對農村房屋買賣做出了禁止性規(guī)定。即使有地方法規(guī)或地方政府的規(guī)章，在認定買賣行為是否有效上，法院也不會適用地方法規(guī)或地方政府的規(guī)章，而認定買賣行為無效。

（二）土地管理法規(guī)定的土地的使用權，不得用于非農建設，其立法本意旨在維持農業(yè)用地的數量，保證農民的生存之本和糧食供應，而宅基地本來就是建設用地，其主體變更不會導致農業(yè)用地的減少，故該條不適用于宅基地，作為認定農村的住宅，出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據，也違反立法本意。

（三）從法律保護所有權的基本精神來看，限制農民買賣房屋并非是對農民利益的維護，而是對農民權利的侵犯。

眾所周知，所有權的占有、使用、收益、處分四個權能中，最核心的權能是處分權，處分權是所有權的標志。如果將農村房屋的處分權予以限制，這與我國保護農民利益的國策完全背道而馳。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同訂立的自由，合同內容的自由以及合同對象的自由，限制農民向城市居民出賣住房，也與合同自由的基本精神相悖。

（四）《農村承包經營法》原則上賦予了農民處分自己房屋的權利。

我國新通過的《農村承包經營法》也體現了相同的精神，該法第32條規(guī)定：“通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、裝讓或者其他方式流轉。”該條原則上賦予了農民處分自己的承包土地經營權的權利。該法體現了以人為本的精神，充分尊重農民的自主性，相信農民能夠從自身利益最大化的角度理性地處分自己的財產，是立法精神的巨大進步。既然為農民安身立命之本的農用承包土地都可以流轉，農村宅基地也應做相同理解。

看了上文，您知道農村房屋能不能賣了嗎？農村房屋的購買主體，包括集體組織內部成員和集體組織以外的成員。集體組織內部成員本身已有宅基地，且符合國家規(guī)定的宅基地標準，能否購買呢？已有宅基地，但尚未達到國家規(guī)定的標準，能購買嗎？農村房屋賣給城市居民是否有效呢？需要注意哪些問題呢？這些情況都是十分復雜的，建議您咨詢相關專業(yè)的律師，讓律師幫您排憂解難，您也會更加省心。