一、什么是二手房

二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。它是相對(duì)開發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級(jí)市場(chǎng)的俗稱。

包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。

二、二手房買賣時(shí)應(yīng)如何避稅

1、以“贈(zèng)與”方式變相交易

為躲避營業(yè)稅和個(gè)人所得稅，一些購買未滿5年的二手房，以“贈(zèng)與”的方式悄然變相交易。

如果按照贈(zèng)與形式，就不涉及到“營業(yè)額”的問題，所需付的費(fèi)用為公證費(fèi)以及契稅。

風(fēng)險(xiǎn)：買賣雙方簽訂的贈(zèng)與協(xié)議雖然具有一定法律效益，但由于該交易實(shí)際上是二手房買賣，一旦雙方發(fā)生了利益糾紛，將最后給消費(fèi)者帶來損失。例如，甲受外債壓力將房子抵押出去，而此時(shí)他又將房子以贈(zèng)與的形式賣給乙，并收了房款，這樣一來乙的利益就受到了嚴(yán)重侵害。即使這種糾紛鬧到了法院，法院也很難判定裁決。

2、把交易價(jià)格“做低”

有不少人為了少交稅而常常采取瞞報(bào)、虛報(bào)價(jià)格的方式。

風(fēng)險(xiǎn)：對(duì)買房人再次交易不利。高價(jià)買賣低價(jià)報(bào)稅屬于虛假交易。雖然雙方都可從中占點(diǎn)小便宜，但如果買房人再次將房子轉(zhuǎn)讓時(shí)將面臨著兩個(gè)問題：一是由于買入價(jià)低，房屋出售時(shí)估值也會(huì)相應(yīng)降低；二是由于買入價(jià)低，再次賣出的價(jià)格和買入價(jià)之間的差額就比較大，再次繳納個(gè)人所得稅時(shí)也要相應(yīng)多繳。

應(yīng)該說明的是，2006年7月，北京市地稅局公布了二手房交易的最低計(jì)稅價(jià)格，明確設(shè)定了二手房交易的最低價(jià)格“底線”，防止二手房交易采取明低暗高的價(jià)格逃稅。

3、以租待售

為避繳營業(yè)稅，“以租待售”是一些購買未滿5年的二手房售房者采用的避稅方式。

風(fēng)險(xiǎn)：房?jī)r(jià)變化，一方毀約，另一方吃虧。一旦房?jī)r(jià)在租期大漲，房主因此毀約不再向租房者出售該房屋，準(zhǔn)備先租后買該房的買主在租了相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間后利益將受到損失。反之亦然。

4、不過戶先公證

購買住房未滿5年轉(zhuǎn)手交易時(shí)，房產(chǎn)證先不過戶，但進(jìn)行公證；待滿5年時(shí)再過戶。

風(fēng)險(xiǎn)：公證效力受質(zhì)疑。只公證不過戶對(duì)買房人來說存在巨大風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)楦鶕?jù)我國的房地產(chǎn)法律法規(guī)，買賣雙方一旦發(fā)生糾紛，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的第一證據(jù)，而購房合同屬于次要證據(jù)。一旦賣房人將房屋抵押或者轉(zhuǎn)售，買方人的利益將無法保證。另外，公證機(jī)構(gòu)應(yīng)該根據(jù)房產(chǎn)證的所有權(quán)，而不是根據(jù)買賣合同來做公證，如果雙方發(fā)生糾紛走訴訟程序，其公證效力也將受到質(zhì)疑。

5、找開發(fā)商改底單

交易時(shí)，找開發(fā)商將底單上的原購房人改為現(xiàn)在的購房人。

風(fēng)險(xiǎn)：合同效力將失去。改了底單就等于改了原來的購房合同，重新簽了一個(gè)新合同。原來合同的有效性將失去，而新合同也成了瑕疵合同，一旦發(fā)生糾紛，買賣雙方都將面臨權(quán)益無法保證的問題。

綜上所述，二手房交易時(shí)，“避稅高招”聽上去有理“有利”，但其背后暗藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，稍不留神，二手房買賣雙方就可能落個(gè)“占小便宜吃大虧”的下場(chǎng)。二手房買賣還是應(yīng)該通過正常程序，否則很容易造成買賣者“因小失大”。針對(duì)“避稅高招”，房屋交易雙方需特別注意其中暗藏的風(fēng)險(xiǎn)。在此，建議您咨詢相關(guān)專業(yè)的律師，讓律師幫您分析并解決相關(guān)事宜，您也會(huì)更加放心。