案情簡介：商品房認(rèn)購協(xié)議引糾紛

張某2007年1月2日與A房產(chǎn)公司簽訂了“商品房認(rèn)購協(xié)議”一份，約定由張某購買A房產(chǎn)公司開發(fā)的L樓盤住宅一套，房屋總價為60萬；認(rèn)購協(xié)議前置部分約定“乙方（張某）在簽訂本協(xié)議前，已詳細(xì)閱讀了本協(xié)議和公示的《L樓盤商品房買賣合同》及《補充協(xié)議》，理解其法律含義，并自愿接受上述全部條款”。認(rèn)購協(xié)議第二條約定，“乙方同意簽訂本協(xié)議時支付定金人民幣五萬元整，簽訂買賣合同后，此定金轉(zhuǎn)為買賣合同的定金”；第三條第一款約定，“乙方應(yīng)于2007年1月9日前持本協(xié)議、本人身份證、定金付款收據(jù)原件與甲方在售樓處簽訂買賣合同”?！吧唐贩空J(rèn)購協(xié)議”簽訂后，王某當(dāng)場交付了5萬元定金，A公司出具了收條。2007年1月9日，乙方按照約定在甲方售樓處準(zhǔn)備簽訂正式的《商品房買賣合同》時，認(rèn)為A房地產(chǎn)公司提供的L樓盤《商品房買賣合同》及《補充協(xié)議》與其商業(yè)宣傳廣告內(nèi)容的說明及承諾有很大出入，且大量條款屬于“霸王條款”，因此拒絕簽訂相應(yīng)合同，并要求A房地產(chǎn)公司退還10萬元定金及利息，遭A公司拒絕后委托律師提起訴訟。

法院審理：法院支持返還定金

一審法院審理認(rèn)定：張某與A房產(chǎn)公司簽訂的“商品房認(rèn)購協(xié)議”為獨立的合同，已經(jīng)合法成立并生效，對雙方都具有約束力。張某在簽訂認(rèn)購協(xié)議后所繳納的五萬元款項屬于法律意義上的定金。協(xié)議中明確約定了定金罰則條款，一方違反協(xié)議約定的，則違約方應(yīng)該按照定金罰則承擔(dān)違約責(zé)任。同時，雙方簽訂的商品房認(rèn)購協(xié)議明確約定，“乙方（張某）在簽訂本協(xié)議前，已詳細(xì)閱讀了本協(xié)議和公示的《L樓盤商品房買賣合同》及《補充協(xié)議》，理解其法律含義，并自愿接受上述全部條款?！彼裕嬖诤炗喺J(rèn)購協(xié)議時即已經(jīng)對商品房買賣合同及其補充協(xié)議的各項條款進(jìn)行了審慎閱讀和理解，故原告在簽訂認(rèn)購協(xié)議、交納定金后再對《L樓盤商品房買賣合同》及《補充協(xié)議》的條款提出異議、要求返還五萬元定金沒有法律依據(jù)。據(jù)此，一審法院駁回了原告張某的訴訟請求。

原告不服，提起上訴。

二審法院審理認(rèn)定：上訴人（張某）與被上訴人（A房產(chǎn)公司）簽訂的“商品房認(rèn)購協(xié)議”為一獨立合同，已經(jīng)成立并生效。張某2007年1月2日所繳納的五萬元款項的性質(zhì)為定金。但二審法院同時認(rèn)為：“商品房認(rèn)購協(xié)議”為商品房買賣雙務(wù)預(yù)約合同，協(xié)議雙方均可以依據(jù)預(yù)約合同的約定請求對方訂立作為本約的商品房買賣合同。預(yù)約合同約定，“乙方（張某）在簽訂本協(xié)議前，已詳細(xì)閱讀了本協(xié)議和公示的《L樓盤商品房買賣合同》及《補充協(xié)議》，理解其法律含義，并自愿接受上述全部條款”，實際上是不恰當(dāng)?shù)貙⒈炯s合同的全部內(nèi)容捆綁于預(yù)約合同之中，有悖預(yù)約合同的基本特征，賦予了預(yù)約合同超越其法律價值的額外意圖，且本約當(dāng)中有很多空白處以及需要雙方協(xié)商選擇的內(nèi)容尚未能確定，因此無法依“自愿接受上述全部條款”之表述認(rèn)定張某應(yīng)受該不恰當(dāng)捆綁方式的約束；而且《補充協(xié)議》約定，“《補充協(xié)議》和《L樓盤商品房買賣合同》不一致的，以《補充協(xié)議》為準(zhǔn)”，而《L樓盤商品房買賣合同》約定，“A房產(chǎn)公司同意將房地產(chǎn)廣告和宣傳資料所明示的并對本合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的事項作為合同條款予以履行”，但《補充協(xié)議》卻約定，“關(guān)于房地產(chǎn)廣告和宣傳資料僅視為要約邀請，不作為合同的組成部分和交付標(biāo)準(zhǔn)”，如此一來，銷售廣告中的明確許諾均被指為要約邀請。因此，對銷售廣告中開發(fā)商明確許諾的內(nèi)容究竟如何理解，究竟能否兌現(xiàn)，都無法確定，該部分條款內(nèi)容應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同中的未決條款。上訴人對于被上訴人因為對預(yù)約合同中的諸多未決條款產(chǎn)生不同認(rèn)識，致使本約合同未能簽訂，該情形構(gòu)成不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，故上訴人不應(yīng)受到法律上的非難。故二審法院據(jù)此判定撤銷了一審判決，改判支持了上訴人要求被上訴人返還定金的訴求。

律師點評：《商品房認(rèn)購書》的性質(zhì)

按照法理分析：《商品房認(rèn)購協(xié)議》（下簡稱預(yù)約合同）簽訂于《商品房買賣合同》（下簡稱本合同或本約）成立前的前契約階段，此時合同雙方對本約合同中的有限要點先已達(dá)成合意，這些條款被稱為預(yù)約合同中的已決條款，一般包括但不限于當(dāng)事人的基本情況、商品房的基本情況、價款與支付方式、簽訂本約的時限等，商品房預(yù)約合同就是先對這些已決條款予以確認(rèn)并形成、分配簽訂本約合同請求權(quán)的合同，是一項獨立的合同，和本約并不是主從合同的關(guān)系。預(yù)約合同按照簽訂本約請求權(quán)的不同可以分為單務(wù)預(yù)約合同和雙務(wù)預(yù)約合同。單務(wù)預(yù)約合同中只有一方享有簽訂本約合同的請求權(quán)，而雙務(wù)預(yù)約合同中，締約雙方均有權(quán)請求對方訂立本約合同。《商品房認(rèn)購協(xié)議》通常為雙務(wù)預(yù)約合同。預(yù)約合同成立并生效后，房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者都有權(quán)請求對方在約定的時限內(nèi)訂立本約合同。之所以締約雙方先訂立了預(yù)約合同而沒有直接訂立本約合同，是因為雙方對本約合同的全部內(nèi)容尚未完全達(dá)成一致，很多內(nèi)容尚需要雙方進(jìn)一步磋商。這些尚未能完全達(dá)成一致的條款被稱為預(yù)約合同中的未決條款。締約雙方在進(jìn)一步的磋商中未能就這些未決條款達(dá)成一致意見，產(chǎn)生分歧以至本約合同無法訂立的，均不可以簡單歸責(zé)于合同的任何一方。因此說，本約不可歸責(zé)于任何一方的原因無法締結(jié)的，預(yù)約合同自動失效或解除（當(dāng)然雙方也可以協(xié)商一致明示解除預(yù)約合同），一方因此收受對方的定金、預(yù)付款、意向金等都應(yīng)當(dāng)予以返還。

基于以上法理分析，那么，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，在訂立《商品房預(yù)購協(xié)議》（預(yù)約合同）時，應(yīng)當(dāng)了解哪些方面的知識或注意哪些方面的問題呢？

1、必須了解：預(yù)約合同中約定定金的意義在于確認(rèn)已決條款的不可變更性，締約一方不得以對已決條款有異議為理由拒絕訂立本約合同。否則，守約方就可以適用定金罰則扣除違約方的定金或要求對方雙倍返還定金。

2、必須了解：預(yù)約合同中哪些條款屬于已決條款？哪些條款屬于未決條款？

3、房地產(chǎn)開發(fā)商用商品房預(yù)約合同捆綁正式的商品房買賣合同（本約）的全部內(nèi)容本身會產(chǎn)生一些問題。比如，當(dāng)產(chǎn)生這種捆綁時，購房人會對后期簽訂的本約內(nèi)容是否符合其本意產(chǎn)生懷疑，故而增加了簽訂預(yù)約合同的難度。另外，這種捆綁會導(dǎo)致本約合同的有關(guān)條款內(nèi)容被認(rèn)定為“格式條款”。依照合同法第四十條的規(guī)定，提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效?？陀^而言，開發(fā)商提供的預(yù)約合同捆綁了本約合同的全部內(nèi)容，直接剝奪了締約對方對預(yù)約合同中未決條款進(jìn)行磋商的權(quán)利，因此應(yīng)認(rèn)定為無效條款。

4、對于捆綁了本約合同的預(yù)約合同，能否認(rèn)定締約雙方已經(jīng)實際上簽訂了本約合同呢？比如實踐當(dāng)中，雙方已經(jīng)就本約合同的全部空白或需要選擇的部分達(dá)成合意，并且本約合同也以合同附件的形式被附屬在預(yù)約合同之后，且開發(fā)商足以證明此所附屬的本約合同和將來雙方需要正式簽訂的本約合同完全一致；那么這種情況下，筆者認(rèn)為雙方的真實意思表示就是直接訂立本約合同，那么這樣的意思表示依法也應(yīng)當(dāng)受到尊重。只是這個時候的“房屋認(rèn)購協(xié)議書”因為所附屬的附件已經(jīng)排斥掉了全部的未決條款，因此就不能再認(rèn)定其為預(yù)約合同了，他只是和其附件一起構(gòu)成了一個本約合同，至于嗣后再另行簽訂的本約合同，則只是對前一個本約合同的確認(rèn)或變更。

對于力量相對薄弱的購房者來說，商品房認(rèn)購糾紛比較復(fù)雜，在必要的時候可以聘請專業(yè)房產(chǎn)糾紛處理人士協(xié)助。