一、 什么是小產(chǎn)權(quán)房

小產(chǎn)權(quán)房又稱(chēng)鄉(xiāng)產(chǎn)房、村產(chǎn)房、使用權(quán)房。按國(guó)家相關(guān)規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)證當(dāng)由房管部門(mén)統(tǒng)一發(fā)放，是包括產(chǎn)權(quán)使用證和國(guó)有土地使用權(quán)的完全產(chǎn)權(quán)。而小產(chǎn)權(quán)，則由鄉(xiāng)鎮(zhèn)府或村委會(huì)蓋章證明其權(quán)屬，只包括房產(chǎn)使用權(quán)而不包含國(guó)有土地使用權(quán)的不完全產(chǎn)權(quán)。

總的來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房不是法律上的概念，而是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱(chēng)謂。通常由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，即是一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的商品房。

二、 小產(chǎn)權(quán)房合法嗎

（一）國(guó)家對(duì)小產(chǎn)權(quán)房出臺(tái)的相關(guān)政策

2011年11月，《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》政策發(fā)布，明確指出小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證。

（二）小產(chǎn)權(quán)房的合法性分析

1、什么是大產(chǎn)權(quán)房？

國(guó)務(wù)院《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中規(guī)定：凡按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房，購(gòu)房者能夠擁有全部產(chǎn)權(quán)。市場(chǎng)價(jià)也就是住宅市場(chǎng)的行市價(jià)格或牌價(jià)價(jià)格。國(guó)家和地方政府不予壓低和抬高，隨行就市，任由買(mǎi)賣(mài)雙方商定，只要雙方能接受，即可成交。按照市場(chǎng)價(jià)購(gòu)得住宅的房主，也就擁有了住宅的各項(xiàng)支配權(quán)利，也就是擁有了房屋、住宅的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。

在這里，房屋的全部產(chǎn)權(quán)與房屋的所有權(quán)是等同的，只不過(guò)是二者的提法有所不同。相對(duì)于“部分產(chǎn)權(quán)”而言，“全部產(chǎn)權(quán)”才有存在的意義。

2、小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房的根本區(qū)別是什么？

國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)房，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫小產(chǎn)權(quán)房。

3、小產(chǎn)權(quán)房的合法性分析：

根據(jù)目前的法律規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房是得不到產(chǎn)權(quán)保證的，不具有房產(chǎn)所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。同時(shí)，在購(gòu)買(mǎi)的過(guò)程中，不能抵押、不能貸款，不允許買(mǎi)賣(mài)或進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)、再轉(zhuǎn)讓時(shí)要補(bǔ)繳土地出讓金，一旦出現(xiàn)糾紛缺少法律支持。因此，面對(duì)價(jià)格誘惑的小產(chǎn)權(quán)房，購(gòu)買(mǎi)者一定要謹(jǐn)慎。

三、 購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)

1、拿不到法律認(rèn)可的房產(chǎn)證。村委會(huì)和開(kāi)發(fā)商自行印制的《樓房產(chǎn)權(quán)證》不具有法律效力。

2、即使有宅基地和房屋的使用權(quán)也無(wú)法上市交易，無(wú)法得到銀行貸款和按揭，不允許過(guò)戶。

3、有可能被列為違章建筑，面臨拆遷而得不到任何補(bǔ)償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。

以上就是關(guān)于“什么是小產(chǎn)權(quán)房”、“小產(chǎn)權(quán)房合法嗎”以及“購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)”相關(guān)問(wèn)題的介紹?，F(xiàn)實(shí)生活中，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)常非法利用集體土地，不僅造成國(guó)家土地收益的流失，還嚴(yán)重侵害了購(gòu)買(mǎi)者的合法權(quán)益。因此，購(gòu)買(mǎi)者在購(gòu)房前，了解土地的性質(zhì)是至關(guān)重要的。如果您不太了解小產(chǎn)權(quán)房，不妨向?qū)I(yè)的房產(chǎn)律師尋求幫助，這樣才能更好地維護(hù)自身的合法權(quán)益。