一、什么叫做商品房預(yù)售

商品房預(yù)售也稱樓花買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者交付定金或預(yù)付款，而在未來(lái)一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實(shí)質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國(guó)商品房市場(chǎng)中的兩種主要的房屋銷售形式。商品房預(yù)售具有以下特征：

（一）商品房預(yù)售是一種附加期限的交易行為。即商品房買賣雙方在合同中約定了一個(gè)期限，并把這個(gè)期限的到來(lái)作為房屋買賣權(quán)利義務(wù)發(fā)生法律效力或挫去效力的根據(jù)。

（二）商品房預(yù)售具有較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性。由于商品房的預(yù)售不同于房屋的實(shí)質(zhì)性買賣，真正的房屋交接尚未形成。國(guó)家因此加強(qiáng)了對(duì)商品房預(yù)售市場(chǎng)的規(guī)范。我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售的條件資格及程序作了規(guī)定，而且還要求在預(yù)售合同簽訂后向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。

二、購(gòu)買預(yù)售的商品房有什么風(fēng)險(xiǎn)

購(gòu)買商品預(yù)售房的法律風(fēng)險(xiǎn)和簽訂商品預(yù)售房合同應(yīng)注意的幾個(gè)具體問(wèn)題：

（一）開發(fā)商隱瞞無(wú)開發(fā)資格或無(wú)商品房預(yù)售許可證銷售期房

一般而言，這種開發(fā)商本身的資質(zhì)就差，且無(wú)誠(chéng)信可言，這樣在預(yù)購(gòu)人付了房款之后，一般無(wú)法取得預(yù)定的房屋，在合同被法院宣告為無(wú)效時(shí)只能拿回本金和同期銀行貸款利息。但可怕的是購(gòu)房者在取得判決書上的權(quán)利之前，缺乏誠(chéng)信的開發(fā)商早已將房款挪做他用或攜款躲避，最后判決書上的權(quán)利也無(wú)法變成現(xiàn)實(shí)。所以購(gòu)房前一定要審查開發(fā)商的“五證”，主要包括有：土地使用權(quán)證；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；開工許可證；商品房銷（預(yù)）售許可證。這些證書是證明開發(fā)商、銷售商資格的關(guān)鍵憑證，如果沒(méi)有它們，預(yù)購(gòu)人完全有權(quán)懷疑其身份是否合法，有權(quán)拒絕其提出的任何要求。購(gòu)房者還須注意上述證明文件中的建設(shè)單位、項(xiàng)目、建筑面積是否前后一致，是否同與您簽約的發(fā)展商名稱一致。否則，就可能上當(dāng)受騙，蒙受巨額財(cái)產(chǎn)損失，甚至背上沉重的法律包袱。

（二）房屋本身的合法性

有的單位為了獲利，將一些不合法的房屋進(jìn)行預(yù)售，致使預(yù)購(gòu)人購(gòu)房后不能取得房地產(chǎn)權(quán)證件，上當(dāng)受騙，因此預(yù)購(gòu)人購(gòu)買此類房屋時(shí)應(yīng)特別注意：

1、開發(fā)商在集體土地上建設(shè)的預(yù)售房，根據(jù)《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律法規(guī)，國(guó)家禁止利用集體土地進(jìn)行商品房的開發(fā)經(jīng)營(yíng)，集體土地只有轉(zhuǎn)為國(guó)有土地并經(jīng)征用，開發(fā)商取得了國(guó)有土地使用權(quán)證才可用于商品房開發(fā)，因此，開發(fā)商在集體土地上建設(shè)的預(yù)售商品房，預(yù)購(gòu)人不要購(gòu)買。

2、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)、銷售的預(yù)售商品房。只有其具備房地產(chǎn)開發(fā)資格，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，才可以開發(fā)建設(shè)和預(yù)售商品房。非房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的房屋，并未在政府有關(guān)房屋土地管理部門備案，其銷售的房屋很可能會(huì)碰到諸如無(wú)法辦理權(quán)屬證書之類的事情。因此不要購(gòu)買這樣的房屋。

（三）“售樓宣傳單”的法律效力

售樓宣傳單是開發(fā)商對(duì)預(yù)購(gòu)人的一種自我推薦，是向預(yù)購(gòu)人發(fā)出了一種要約邀請(qǐng)，它并不是一種承諾，不意味著發(fā)展商對(duì)售樓宣傳單上就物業(yè)的介紹承擔(dān)法律上的責(zé)任。因?yàn)榘l(fā)展商為了促銷物業(yè)，在不違背真實(shí)的情況下，對(duì)物業(yè)進(jìn)行宣傳是可以的，所以預(yù)購(gòu)人為保護(hù)自我和達(dá)到自己預(yù)期的愿望，就對(duì)有關(guān)該物業(yè)的實(shí)質(zhì)性條款與發(fā)展達(dá)成一致意見(jiàn)，并落實(shí)到雙方所簽署的房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議上。

（四）開發(fā)商對(duì)房屋設(shè)計(jì)單方面做出重大調(diào)整

這本屬開發(fā)商的重大違約，但目前的格式合同卻對(duì)違約責(zé)任的設(shè)計(jì)很不合理。僅規(guī)定開發(fā)商退回房款并給付一定利息。依此，預(yù)購(gòu)人在因設(shè)計(jì)重大調(diào)整不滿意而退房時(shí)，往往已喪失了找到更好房子的機(jī)會(huì)或須花費(fèi)更多的價(jià)錢才能找到，而因這種機(jī)會(huì)成本的損失在文本合同中無(wú)明確規(guī)定賠償，索賠的成功率預(yù)計(jì)很低。

（五）定金風(fēng)險(xiǎn)

有些發(fā)展商在預(yù)購(gòu)人交了定金但沒(méi)有申請(qǐng)到銀行按揭貸款時(shí)只退購(gòu)房款而不退定金，這種做法是沒(méi)有法律依據(jù)的。并不是每個(gè)人都能申請(qǐng)到按揭貸款，因此，建議預(yù)購(gòu)人最好與發(fā)展商在協(xié)議中約定以下內(nèi)容：如果購(gòu)房者得不到按揭貸款時(shí)，定金該如何返還，是否要扣除部分作為手續(xù)費(fèi)等。

以上就是對(duì)“什么叫做商品房預(yù)售，購(gòu)買預(yù)售的商品房有什么風(fēng)險(xiǎn)”問(wèn)題的詳細(xì)解答，以上多列舉的只是關(guān)于購(gòu)買預(yù)售商品房的主要風(fēng)險(xiǎn)，生活中還有其他細(xì)節(jié)問(wèn)題需要注意，例如合同條款的分析，違約責(zé)任的約定等等。因此如果您還有其他問(wèn)題本文沒(méi)有涉及，可以咨詢專業(yè)的房產(chǎn)律師，相信他們定能夠?yàn)槟峁M意的答案。