一、商品房預(yù)售的條件是什么

商品房預(yù)售是指發(fā)展商將尚未建成、取得大產(chǎn)證的商品房預(yù)先出售給承購人，由承購人根據(jù)預(yù)售合同支付房款并在房屋竣工驗收合格，發(fā)展商辦理大產(chǎn)證后取得小產(chǎn)證的房屋買賣形式。 由于商品房預(yù)售對整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著重要的作用，客觀上要求用法律對其加以規(guī)范和引導(dǎo)。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十三條、《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第十六條的規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

（一） 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。

（二） 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。

（三） 按提供的預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期。

（四） 已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

二、商品房預(yù)售可能有哪些問題

縱觀現(xiàn)今商品房預(yù)售市場存在的諸多問題，主要可歸納為以下幾種：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重復(fù)預(yù)售商品房，或者將已抵押的商品房預(yù)售、將已預(yù)售的商品房抵押，使得一部分購房者的權(quán)益無法得到實現(xiàn)，給購房者造成巨大損失；

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已貸款抵押的商品房預(yù)售套取資金，而后席卷預(yù)售款項或逃或匿，給購房者留下一幢“爛尾樓”；

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房后，未能將預(yù)售款項用于在建工程，而是挪作他用，導(dǎo)致所建項目未能如期竣工交付使用甚至停工；

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付的商品房面積縮水或者偷工減料使工程質(zhì)量不合格，甚至出現(xiàn)豆腐渣工程，給房屋安全問題埋下巨大隱患；

（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售房屋時做出虛假廣告，與實際建設(shè)情況不符，欺騙購房者，引發(fā)訴訟糾紛；

（六）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按期將完工的商品房交付有關(guān)部門驗收，導(dǎo)致商品房交付時未取得驗收合格證書或造成購房者未能如期發(fā)揮商品房的使用功能。

由于我國商品房市場仍處于發(fā)育階段，不僅市場主體的一些經(jīng)營行為極不規(guī)范，我國相關(guān)的法律也不完善，行政管理無法到位。立法上的不健全，未能給予嚴格地法律監(jiān)督，導(dǎo)致行政管理上未能對商品房的預(yù)售進行適當(dāng)?shù)胤啥ㄎ唬ㄈ珙A(yù)售合同的登記備案只作為一種行政意義上的義務(wù)，并非合同的生效要件，使得該制度停留在表面上無法得到完全遵守，并導(dǎo)致商品房的一房多售和商品房抵押與預(yù)售的沖突，未能實質(zhì)性的保護購房者，充其量也只是行政機關(guān)對購房者的一種雪上加霜的做法）、動態(tài)跟蹤（如預(yù)售款項使用的監(jiān)管空白，使得購房者的購房款有如一葉小舟置身茫茫大海，能否平安返航只有大海知道）、完善地懲處機制（如未規(guī)定對不依法對預(yù)售合同到相關(guān)部門進行登記備案及不依法使用商品房預(yù)售款項的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的處罰措施，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的違規(guī)行為不能得到及時制止，購房者的合法權(quán)益得不到及時保護）等等，問題也就存在了。

隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和開發(fā)商資質(zhì)的參差不齊，購房者在購房過程中很容易發(fā)生糾紛，房子問題是人生中的大事，如果在購房過程中遇到什么疑問，可以及時咨詢專業(yè)人士比如律師，來幫助自己，以避免糾紛的發(fā)生。