案情簡(jiǎn)介：無(wú)房產(chǎn)證房屋買賣引糾紛

1998年10月，原告甲經(jīng)審批取得國(guó)有土地使用權(quán)證，1999年10月建造商住樓三層三間，但未領(lǐng)取過(guò)房屋所有權(quán)證。同月，原告甲與被告乙簽訂房屋買賣協(xié)議，約定價(jià)款30萬(wàn)元。協(xié)議簽訂后，被告乙付清房款，原告甲也將房屋交付給被告乙占有、使用，并把土地使用權(quán)證一同交付。被告乙未辦理土地使用權(quán)過(guò)戶手續(xù)，也未申請(qǐng)領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證。2000年8月，因房屋大幅度漲價(jià)，該房估價(jià)已達(dá)50萬(wàn)元，甲向乙提出要求增加房款，遭乙拒絕，甲遂向法院起訴要求確認(rèn)買賣合同無(wú)效，返還房屋。[審判結(jié)果]

審理結(jié)果：法院認(rèn)定房屋買賣合同無(wú)效

一審法院認(rèn)為，雙方簽訂的合同因違反《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條“未取得權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”規(guī)定無(wú)效，雙方各自返還已取得的財(cái)產(chǎn)，判決由甲返還20萬(wàn)元房款及按銀行同期貸款利息，房屋歸甲所有。乙對(duì)判決不服，提出上訴。二審法院審理后認(rèn)為，房屋買賣合同違反法律禁止性規(guī)定，屬無(wú)效合同。合同無(wú)效后，互相返還財(cái)產(chǎn)外，應(yīng)由過(guò)錯(cuò)方承擔(dān)因合同無(wú)效造成的損失。鑒于本案中雙方均有過(guò)錯(cuò)且房屋已大幅增值，故損失數(shù)額可把房屋增值部分（20萬(wàn)元）作為計(jì)算依據(jù)。判決由乙返還房屋給甲，甲返還房款20萬(wàn)元并賠償損失10萬(wàn)元。

律師說(shuō)法：如何處理房屋買賣糾紛

本案兩級(jí)審法院的判決，在認(rèn)定合同無(wú)效上完全一致，所不同的是對(duì)無(wú)效合同處理結(jié)果上有異，這種處理方式在審判實(shí)務(wù)中較為常見(jiàn)。表面看來(lái)，兩級(jí)法院認(rèn)定合同無(wú)效與法有據(jù)，且二審法院判決賠償損失，也依法保護(hù)了買受人利益，但實(shí)際上，即使把增值部分作為損失進(jìn)行賠償，對(duì)買受人利益的保護(hù)力度也是不足的，且理由也不充分。首先，在合同效力層面上看，無(wú)效處理不僅違反了誠(chéng)實(shí)信用原則，也是對(duì)禁止性規(guī)范對(duì)合同效力作用的隨意擴(kuò)大化。其次，在結(jié)果處理上，把增值部分作為無(wú)效合同損失，混淆了有效合同損失與無(wú)效合同損失的概念，曲解了合同法第五十八條規(guī)定的法律含義，該條規(guī)定“有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失”，是指因訂立無(wú)效（可撤銷）合同所受到的損失，屬于是一種締約過(guò)失責(zé)任。這種損失賠償包括訂立合同過(guò)程中的損失和履行合同過(guò)程中的損失，如返還財(cái)產(chǎn)所需要的運(yùn)輸費(fèi)用、勞務(wù)費(fèi)等開支。無(wú)效合同的損失不同于有效合同的違約損失，在違約損失中，可得利益屬于損失的范圍，而無(wú)效合同本來(lái)就不具有法律效力，當(dāng)事人不可能據(jù)此獲得預(yù)期的利益，因而不存在預(yù)期利益問(wèn)題。 所以，在合同效力被否認(rèn)后，由雙方根據(jù)過(guò)錯(cuò)程度分擔(dān)或由出賣方全額賠償?shù)挠^點(diǎn)是站不住腳的。對(duì)于上述案例，只有徹底從合同效力上加以糾正，才能得到公正、合法的處理。