一、買期房如何約定房屋面積

預售商品房的銷售面積是開發(fā)商提供施工圖紙由有資質(zhì)的測繪部門根據(jù)圖紙測算出來的，與實際交付的商品房面積可能存在一定的差異。但房屋建筑面積的誤差，不應超過正負3%。房產(chǎn)的銷售面積是由兩部分組成的：套內(nèi)建筑面積＋公共分攤面積。如果公共分攤面積增大，而套內(nèi)建筑面積減少，但總面積仍然可以控制在合同約定的范圍內(nèi)，開發(fā)商不需承擔違約責任；但對購房者而言，套內(nèi)建筑面積的減少，意味著房屋使用率的降低，意味著花錢買分攤。因而在合同中最好規(guī)定出各部分變化的比例，限制開發(fā)商惡意的變更。

二、買期房如何約定房屋交付

關于期房的交付，最好約定一個雙方認可的交付標準。目前的格式合同中僅規(guī)定了四種標準：1、該商品房經(jīng)驗收合格。2、該商品房經(jīng)綜合驗收合格。3、該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格。4、該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。

這四種標準都會取得一定的證明文件，但驗收部門不可能對每套房子都進行驗收，只能通過抽查方式進行，難免會有部分房產(chǎn)存在這樣或那樣的問題，這就涉及到該種房屋是否視為交付？作為開發(fā)商，已經(jīng)取得了政府部門的批準文件，當然認為符合交付條件；但對客戶來講，自己的房子存在問題，肯定不算交房；開發(fā)商什么時候符合條件，什么時候算交房，修繕期間開發(fā)商需要支付逾期交房的違約金。特別是對精裝修的房產(chǎn)，存在問題的概率越大，但是現(xiàn)在的合同文本中卻無法解決。因此，無論對開發(fā)商還是客戶來講，通過補充協(xié)議的方式，約定好本套房產(chǎn)的交付條件及承擔責任的方式都是非常有利的。存在問題的房屋如果視做交付，那么開發(fā)商承擔保修責任，而不需要承擔逾期交房的違約責任；存在問題的房屋不視做交付，那么開發(fā)商承擔逾期交房的責任，需要向客戶支付一定的違約金作為賠償，逾期交房超過一定的天數(shù)，則客戶可以行使退房權。