商品房買賣有什么流程，注意什么事項(xiàng)？

（一）房屋相關(guān)信息落實(shí)

在個(gè)人購(gòu)買住房(主要是住宅)前首先會(huì)對(duì)欲購(gòu)買的房屋相關(guān)信息進(jìn)行落實(shí)和比較。通常考慮的是房屋的價(jià)格、地理位置、交通環(huán)境、房屋實(shí)際質(zhì)量(預(yù)售房屋除外)、教育及生活設(shè)施配備、開發(fā)商實(shí)力、物業(yè)公司服務(wù)、按揭狀況、房屋升值潛力等。只有消費(fèi)者在綜合考慮了以上的各個(gè)因素之后，對(duì)該房產(chǎn)的相關(guān)狀況認(rèn)可后，才會(huì)進(jìn)入實(shí)質(zhì)購(gòu)房程序。

（二）相關(guān)證件審查

個(gè)人購(gòu)買商品房時(shí)候應(yīng)當(dāng)進(jìn)行對(duì)開發(fā)商的各種證件進(jìn)行審查，以確保最終購(gòu)買的房屋具有合法的手續(xù)，能夠獲得該房屋的所有權(quán)。通常表現(xiàn)為房屋的 “五證”，即《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開工證)、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。

（三）對(duì)房屋權(quán)利的審查

如果僅僅是對(duì)上述 “五證”的審查，并非已經(jīng)完成了審查程序，有些時(shí)候開發(fā)商會(huì)將已經(jīng)被抵押或者已經(jīng)銷售的房產(chǎn)進(jìn)行銷售。因此，購(gòu)房時(shí)需對(duì)房屋的他項(xiàng)權(quán)利和房屋是否已經(jīng)被銷售情況進(jìn)行核實(shí)。如果出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

（四）簽訂房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書

商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議是商品房買賣合同雙方當(dāng)事人在簽訂商品房預(yù)售合同或者商品房現(xiàn)房買賣合同之前所簽訂的法律文書，是對(duì)雙方交易房屋相關(guān)事宜的初步確認(rèn)。即是賣方承諾在一定期間內(nèi)保證不將房屋賣給除買方以外的第三人，買方則保證將在此期間內(nèi)遵循協(xié)議約定的條款與賣方就買房事項(xiàng)進(jìn)行商談。這種認(rèn)購(gòu)行為約定的是買賣雙方為將來(lái)訂立合同進(jìn)行談判的權(quán)利義務(wù)，而并非最終必然導(dǎo)致簽約結(jié)果的發(fā)生，所以簽署認(rèn)購(gòu)協(xié)議書并非是在購(gòu)買商品房時(shí)的必經(jīng)階段。

但是，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同”。

（五）簽署商品房買賣合同

簽訂買賣合同是整個(gè)購(gòu)房程序中最重要一環(huán)，合同也是銷售中最重要的法律文件。合同一般為一式肆份，其中正本貳份，開發(fā)商和購(gòu)房人各執(zhí)壹份。副本貳份，開發(fā)商和當(dāng)?shù)胤抗懿块T各壹份。商品房買賣合同多為政府部門提供的格式合同。購(gòu)房者簽訂合同時(shí)候應(yīng)當(dāng)對(duì)所達(dá)成的條款進(jìn)行核實(shí)，對(duì)于格式合同文本中未涉及的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)簽訂補(bǔ)充文本。

（六）入住

購(gòu)房者完成繳款義務(wù)后，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)開具通知單，購(gòu)房者憑通知單據(jù)同物業(yè)管理公司辦理驗(yàn)房手續(xù)。如果經(jīng)過(guò)對(duì)房屋驗(yàn)收，購(gòu)房者對(duì)房屋質(zhì)量沒(méi)有異議，應(yīng)當(dāng)簽署驗(yàn)收單據(jù)。房屋驗(yàn)收后，購(gòu)房者須簽訂物業(yè)管理合同、預(yù)交物業(yè)管理費(fèi)、簽署業(yè)主公約，填寫裝修申請(qǐng)表、繳納裝修保證金、領(lǐng)取鑰匙。經(jīng)過(guò)房屋裝修后，經(jīng)物業(yè)管理公司驗(yàn)收未違反裝修合同的，退還裝修保證金，購(gòu)房者即可完成入住程序。

（七）過(guò)戶

最后開發(fā)商要到權(quán)屬處為購(gòu)房人辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，并繳納契稅、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)。然后到指定房管所辦理產(chǎn)權(quán)證，交納房產(chǎn)權(quán)屬登記費(fèi)，權(quán)證工本費(fèi)，權(quán)證印花稅。關(guān)于稅收事宜下文將進(jìn)一步闡述。