商品房買賣有什么流程，注意什么事項？

（一）房屋相關(guān)信息落實

在個人購買住房(主要是住宅)前首先會對欲購買的房屋相關(guān)信息進行落實和比較。通?？紤]的是房屋的價格、地理位置、交通環(huán)境、房屋實際質(zhì)量(預(yù)售房屋除外)、教育及生活設(shè)施配備、開發(fā)商實力、物業(yè)公司服務(wù)、按揭狀況、房屋升值潛力等。只有消費者在綜合考慮了以上的各個因素之后，對該房產(chǎn)的相關(guān)狀況認可后，才會進入實質(zhì)購房程序。

（二）相關(guān)證件審查

個人購買商品房時候應(yīng)當進行對開發(fā)商的各種證件進行審查，以確保最終購買的房屋具有合法的手續(xù)，能夠獲得該房屋的所有權(quán)。通常表現(xiàn)為房屋的 “五證”，即《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開工證)、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。

（三）對房屋權(quán)利的審查

如果僅僅是對上述 “五證”的審查，并非已經(jīng)完成了審查程序，有些時候開發(fā)商會將已經(jīng)被抵押或者已經(jīng)銷售的房產(chǎn)進行銷售。因此，購房時需對房屋的他項權(quán)利和房屋是否已經(jīng)被銷售情況進行核實。如果出賣人訂立商品房買賣合同時故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

（四）簽訂房屋認購協(xié)議書

商品房認購協(xié)議是商品房買賣合同雙方當事人在簽訂商品房預(yù)售合同或者商品房現(xiàn)房買賣合同之前所簽訂的法律文書，是對雙方交易房屋相關(guān)事宜的初步確認。即是賣方承諾在一定期間內(nèi)保證不將房屋賣給除買方以外的第三人，買方則保證將在此期間內(nèi)遵循協(xié)議約定的條款與賣方就買房事項進行商談。這種認購行為約定的是買賣雙方為將來訂立合同進行談判的權(quán)利義務(wù)，而并非最終必然導(dǎo)致簽約結(jié)果的發(fā)生，所以簽署認購協(xié)議書并非是在購買商品房時的必經(jīng)階段。

但是，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定“商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同”。

（五）簽署商品房買賣合同

簽訂買賣合同是整個購房程序中最重要一環(huán)，合同也是銷售中最重要的法律文件。合同一般為一式肆份，其中正本貳份，開發(fā)商和購房人各執(zhí)壹份。副本貳份，開發(fā)商和當?shù)胤抗懿块T各壹份。商品房買賣合同多為政府部門提供的格式合同。購房者簽訂合同時候應(yīng)當對所達成的條款進行核實，對于格式合同文本中未涉及的內(nèi)容應(yīng)當簽訂補充文本。

（六）入住

購房者完成繳款義務(wù)后，開發(fā)商應(yīng)當開具通知單，購房者憑通知單據(jù)同物業(yè)管理公司辦理驗房手續(xù)。如果經(jīng)過對房屋驗收，購房者對房屋質(zhì)量沒有異議，應(yīng)當簽署驗收單據(jù)。房屋驗收后，購房者須簽訂物業(yè)管理合同、預(yù)交物業(yè)管理費、簽署業(yè)主公約，填寫裝修申請表、繳納裝修保證金、領(lǐng)取鑰匙。經(jīng)過房屋裝修后，經(jīng)物業(yè)管理公司驗收未違反裝修合同的，退還裝修保證金，購房者即可完成入住程序。

（七）過戶

最后開發(fā)商要到權(quán)屬處為購房人辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，并繳納契稅、過戶手續(xù)費。然后到指定房管所辦理產(chǎn)權(quán)證，交納房產(chǎn)權(quán)屬登記費，權(quán)證工本費，權(quán)證印花稅。關(guān)于稅收事宜下文將進一步闡述。