一、什么是五證，五證具體指哪些？

五證指的是：第一個(gè)是國(guó)有土地使用證。我國(guó)的《土地管理法》規(guī)定，土地屬于國(guó)家或集體所有，能轉(zhuǎn)讓的只能是國(guó)有土地使用權(quán)，集體土地使用權(quán)只有通過(guò)征用等方式變成國(guó)有土地使用權(quán)才能轉(zhuǎn)讓。只有在國(guó)有土地上所建的房屋才能用于出售。如果不能取得國(guó)有土地使用權(quán)，就不能取得房產(chǎn)證，房屋就不能進(jìn)行正常的轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等。要取得國(guó)有土地使用權(quán)就得向國(guó)家交納土地出讓金，開發(fā)商往往由于資金缺乏、緊張等各種原因無(wú)法取得土地使用權(quán)證；

第二個(gè)是建設(shè)用地規(guī)劃許可證。根據(jù)我國(guó)《土地管理法》規(guī)定，建設(shè)用地要符合國(guó)家的土地利用總體規(guī)劃；

第三個(gè)是建設(shè)工程規(guī)劃許可證。房子建在什么地方、要建多高、容積率是多少，都要經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門的規(guī)劃許可；

第四個(gè)是建設(shè)工程開工許可證。只有擁有此證工程才能施工；

第五個(gè)是銷售許可證（預(yù)售許可證）。沒(méi)有此證，房子就不能銷售或預(yù)售，一般來(lái)說(shuō)開發(fā)商如果沒(méi)有前四證，就辦不下來(lái)此證。但也不能為了省事，光看此證而不看其他四證。購(gòu)房者應(yīng)將五證結(jié)合起來(lái)查看，才能確保萬(wàn)無(wú)一失。

二、為什么五證不能缺少？

有一種情況可以不用查看五證，這就是所要購(gòu)買的房屋已擁有產(chǎn)權(quán)證書。既然已擁有了產(chǎn)權(quán)證，購(gòu)房者就沒(méi)有什么可擔(dān)心的了，但這種情況僅可能出現(xiàn)在存量商品房銷售或二手房銷售中，新建的商品房或期房根本不可能在銷售時(shí)就拿到了房屋產(chǎn)權(quán)證。

另外還有一種“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”的房屋，這種房子的所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是受限制的。因?yàn)楦鶕?jù)我國(guó)法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)應(yīng)與其所在的土地的使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移。這種“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”的房子取得的只是集體土地使用權(quán)，要受到很多的限制，比如這種土地使用權(quán)只能在集體組織內(nèi)流轉(zhuǎn)；國(guó)家可以根據(jù)需要進(jìn)行征用等。并且法律明確規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。所以，購(gòu)房者在購(gòu)買該類房屋時(shí)，應(yīng)清楚地認(rèn)識(shí)到所“購(gòu)買”的并非是該屋的產(chǎn)權(quán)，并非所有權(quán)，而只是居住使用權(quán)。另外，依據(jù)法律規(guī)定，有權(quán)頒發(fā)房屋權(quán)屬證書的機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是縣級(jí)以上的房屋土地主管部門，鄉(xiāng)（村）級(jí)政府或其他機(jī)構(gòu)根本無(wú)權(quán)制作頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，所以購(gòu)買該類房屋根本不能取得有效的權(quán)屬證明。此類購(gòu)房合同違反了國(guó)家的法律規(guī)定，自始無(wú)效，購(gòu)房者可以向開發(fā)商退房并要求賠償損失，所以五證缺一不可。