一、買二手房怎么簽合同

新建商品房“歷史比較清白”，只要發(fā)展商能保證房屋無面積與設(shè)計偏差地按時交付，買期房的話，看著圖紙就能簽約；再說發(fā)展商“朝南坐”，價格上也沒什么好商量的。而二手房“歷史比較復雜”，涉及各種權(quán)利、單據(jù)的移交，有大量的前期準備工作要做；如果房東或投資者們怕房價跌而急于想出手、中介公司又急于想做成生意———房價高了，其實生意并不那么好做，就更應該坐下來好好“談?wù)劇保f別被牽著匆忙下了訂金簽了協(xié)議，得等一切談妥，才最后完成簽約。

初次看房考察布局。

買二手房至少要看兩次房———別理會房東或中介的不耐煩，買新房子，還要來來回回跑售樓處好幾趟呢。初次看房主要是看環(huán)境、看窗外的景色、看噪音的影響、看室內(nèi)的通風采光及布局、看裝潢是否樂意接受等等。在那段時間，通常會看幾套房子進行比較，這與買新房子又有所不同，新房子是“公家的”（發(fā)展商的），看多少遍都行；二手房是私人的，反復看就不那么方便了，所以購房者得記下各套房子的優(yōu)缺點，進行比較權(quán)衡，然后選出中意的房子。

再度看房驗收質(zhì)量。

在基本意向明確后，要爭取與房東面對面地溝通，了解房東的真實出售意圖，比如心理價位、出手的緊迫程度，如果基本條件認同，應再次仔細看房———這次如同房屋驗收。

如果是毛坯房，要檢收房屋是否有建筑質(zhì)量的隱患，最好是在大雨過后，看東西面墻、窗戶四周是否有滲水？管道是否堵塞等，如果發(fā)現(xiàn)問題，要房東向物業(yè)公司報修，修復后要再次驗收。

如果是裝修房，要向房東了解房屋是否有質(zhì)量問題，如有，房東得如實相告。一些轉(zhuǎn)讓給下家的設(shè)備、電器，購房者應該試一下，看是否好用；還應要求房東提供裝修的管線、電路走向圖，以備日后自己改裝或維修。按電力公司的規(guī)定，如果有私自裝拆總?cè)劢z箱和電表、私自啟封印、擅自變更計量裝置等行為的，都將作違章用電處理。所以購房者一定要親自檢查一下電表是否有移動、改裝？以免日后自己承擔違章責任。

還要確認房東是產(chǎn)權(quán)人，這可以從產(chǎn)權(quán)證上了解，如果還有其它產(chǎn)權(quán)共有人，必須看到其他產(chǎn)權(quán)人的書面委托書，日后附進買賣合同，以免引出糾紛。

二、買二手房不轉(zhuǎn)戶口怎么辦

人們在買賣二手房時，往往將談判的重點集中在房屋的產(chǎn)權(quán)、價格、區(qū)位、戶型、樓層和朝向等方面。卻經(jīng)常忽略一個可能引發(fā)嚴重后果的問題：戶口。

房屋交易一旦因戶口發(fā)生糾紛，處理起來非常復雜。由于戶籍的遷人和遷出等均歸公安機關(guān)管理，不屬于法院的受理范圍，因此法院對于此類案件是不予受理的。而公安機關(guān)在處理戶口糾紛時，又受到戶籍政策的限制。比如，賣給買方的房屋是賣方唯一的一套房屋，沒有其他的房屋可供賣方遷人戶口，則無論買方理由多么充分，公安機關(guān)都是無法將賣方戶口強行遷出的。相應地買方的戶口也就無法遷人。

為了避免因戶口問題而引發(fā)的房產(chǎn)糾紛，買方一定要做好以下幾個方面的工作：

第一，要求賣方出示戶口，并復印留存。通過審查賣方的戶口本，買方即可大致了解賣方家庭的戶籍情況。但這種做法存在兩點缺陷，一方面，戶口本只能反映賣方家庭成員的戶籍狀況，而不能排除非家庭成員戶口落于交易房屋內(nèi)的可能；另一方面，戶口本上的信息可能與實際的戶籍狀況存在差異。

第二，在交易之前到公安機關(guān)查詢交易房屋的戶籍狀況。房屋的戶籍通常是由該房屋所在地的派出所管理的。買方可以委托律師或親自到派出所了解房屋的戶籍狀況。如果派出所僅限本人調(diào)取戶籍材料的活，買方可以要求同賣方一起到派出所調(diào)閱。如果賣方拒絕配合的話，則房屋的戶口即可能存在問題。

第三，就戶口問題進行協(xié)商。約定適當?shù)母犊罘绞胶瓦`約責任。如前所述，戶籍問題的事后補救是非常困難的，買方必須在糾紛的預防上下足工夫。在簽訂購房合同時，應當把握兩點：一是付款的時間。買方只有在確認所購房屋中的全部戶口已經(jīng)遷出時，才可以付清全部的購房款。買方應當時刻牢記：花錢買的不僅僅是一處產(chǎn)權(quán)無爭議的房屋，還應當是一處戶籍無爭議的房屋。二是違約責任的約定。賣方僅僅作出將戶口遷出交易房屋的承諾是遠遠不夠的，買方必須與賣方就違反該項承諾的責任作出約定。明確了違約責任，就可以免除買方在損害方面的舉證責任，買方就不必在訴訟中搜集證據(jù)證明自己所遭受的損害。