五證二書具體指的是什么？

（一）什么是五證？

預售商品房應當具備的“五證”是：國有土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預售許可證。沒有國有土地使用權證，那么商品房的建設便沒有了合法的基礎，便不可能有其他許可證，當然也就無法辦理取得房屋所有權證;建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證則是表明商品房為合法建筑，沒有這三證，意味著該商品房有可能是違章建筑，當然也就不可能取得房屋所有權證;商品房預售許可證則是保護購房人合法權益，最大限度減少購房人風險，允許開發(fā)商進行房屋提前預售的一種法律許可，無此許可證進行商品房預售即為違法行為，而且對購房人存在極大的法律風險。

（二）什么是二書？

“二書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。兩書可以作為商品房買賣合同的補充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔質量責任的法律文件和保證文件。

一般而言，這五證的取得是一環(huán)套一環(huán)的，若程序都是按規(guī)定走的，購房者只看“預售許可證”就可以了，但目前我國房地產(chǎn)業(yè)還不規(guī)范。主要體現(xiàn)在：為了取得“五證”，所有手續(xù)都要到行政機關備案，每一程序都要交一定的費用，手續(xù)的審批也需要很長時間，所以有的開發(fā)商就直接找政府領導，直接拿到“預售許可證”，而個別地方政府的某些官員，為了盡早活躍市場，也就搞所謂的“先上車，后買票”。