一、房屋買賣預約合同是否有效

購買商品房，開發(fā)商一般會要求與買房人簽訂一份《房屋買賣預約（或預售）合同》，合同是由開發(fā)商預先印制的格式合同。合同的內(nèi)容包括出售的房屋、價格，對房款的支付時間、支付方式、首付款、預約訂金或定金及雙方其他權(quán)利、義務(wù)等等都作了詳細約定。

開發(fā)商毀約時，一般會以“雙方簽訂的是‘預約合同’，而非正式合同”為由，主張合同無效。其辯解“所謂‘預約’，只是雙方可能訂立合同的一種意思表示，并不存在由雙方意思表示一致而訂立的正式合同”。

開發(fā)商提出了房屋買賣合同的“預約”與“本約”的兩個不同的概念。

《房屋買賣預約合同》是賣、買雙方的真實意思表示，如其內(nèi)容、條款具體、明確，詳細規(guī)定了買賣雙方各自的權(quán)利、義務(wù)。根據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定審查，實質(zhì)內(nèi)容具備合同成立、生效的法律要件，就是一份有效的合同，應(yīng)當受法律保護。

對于合同的性質(zhì)，不可單純從當事人所訂立的合同名稱來判斷，而應(yīng)從合同的實質(zhì)內(nèi)容出發(fā)依據(jù)《中華人民共和國合同法》作出認定。對合同沒有必要作“預約”、“本約”效力的區(qū)分，對實質(zhì)內(nèi)容具備合同成立、生效法律要件的《預約合同》主張無效，沒有事實與法律上的依據(jù)。

上述意見，在司法實踐上被法院認可。

二、商品房買賣怎么付款

商品房銷售中的付款方式包括一次性付款、分期付款和雙方約定的其他方式付款。選擇一次性付款可能會得到開發(fā)商一定幅度的折扣，但購房者必須以足夠的資金做后盾，且這種付款方式風險比較大。分期付款對購房者比較有利，尤其對于期房項目，購房者可以按工程形象進度分幾次向開發(fā)商支付房款，直至商品房驗收合格后再支付尾款，這樣對買賣雙方都比較公平。其他方式主要是指買賣雙方協(xié)商的結(jié)果，只要不違反法律規(guī)定，買賣雙方在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上達成任何付款方式及期限都是允許的。本款在購房實踐中主要涉及銀行貸款的問題。

一般情況下，貸款買房必須先支付不低于購房款30%的首付款，其余部分由購房者按月向銀行償還。以按揭方式購房，除負擔銀行的利息外，還需支付銀行的律師費、保險費等費用，雖然有些費用由購房者來負擔是不合理的。需要特別值得注意的是，購房者一般對出現(xiàn)銀行拒絕貸款的情況下購房合同是否有效及首付款如何處理的問題沒有作出約定，如果將來購房者辦不下來貸款，開發(fā)商常以買方違約為借口，拒絕退還首付款。