一、什么是抵押？

抵押是指為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。

二、經(jīng)濟(jì)適用房抵押要注意什么問題？

根據(jù)目前相關(guān)法律規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房的抵押及實(shí)行將可能導(dǎo)致兩個(gè)方面的問題：

第一，涉及抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后房屋的受讓人身份，如經(jīng)濟(jì)適用房通過拍賣方式流轉(zhuǎn)，喪失房屋的家庭將重新依靠社會(huì)救濟(jì)與保障，而取得房屋的買受人一般而言不會(huì)是應(yīng)予以保障的對(duì)象，這將可能違背經(jīng)濟(jì)適用房制度設(shè)計(jì)的初衷。此外，亦不排除購買人通過這種方式惡意將房屋變相轉(zhuǎn)讓，從而實(shí)現(xiàn)投資增值目的。

第二，物權(quán)法第一百八十二條規(guī)定，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。因此，如將房屋抵押，則該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。由于經(jīng)濟(jì)適用房所使用土地為劃撥土地，其制度設(shè)計(jì)初衷是為促進(jìn)社會(huì)公平而對(duì)低收入住房困難家庭予以的一種福利安排。因此，在相關(guān)主體未繳納土地出讓金的情況下，土地使用權(quán)主體不能發(fā)生變更。因此，本文認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房的權(quán)利人在未取得完全產(chǎn)權(quán)前，其不能將房屋用于抵押擔(dān)保。

但是，這里卻需要解決另一個(gè)問題，即由于經(jīng)濟(jì)適用房的購買人其本身就是低收入家庭，其很可能無力一次性支付全部房款，此外部分人群或繳納了住房公積金，也需要用住房公積金貸款解決居住問題。根據(jù)中國(guó)人民銀行《個(gè)人住房貸款管理辦法》規(guī)定，借款人借款需有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為保證人。而在房屋買賣中，通行的做法是將房屋抵押給貸款人以獲取貸款，這就需要經(jīng)濟(jì)適用房具備融資擔(dān)保的功能。經(jīng)濟(jì)適用房的購買人可以將房屋抵押給指定的貸款人(主管機(jī)構(gòu)認(rèn)可的金融機(jī)構(gòu))用于支付購房款，此外其不能用于其他目的抵押擔(dān)保。此種情況下權(quán)利人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的，如是國(guó)有土地則可按現(xiàn)行規(guī)定予以處理。主管機(jī)關(guān)應(yīng)先將房屋所占范圍的土地征收為國(guó)有，而后將該經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)填補(bǔ)完整后房屋的取得人應(yīng)補(bǔ)繳土地成本，即土地出讓金，按照相關(guān)法律規(guī)定予以處置。