一、商品房預(yù)售流程是什么

1、滿足商品房預(yù)售的條件要求

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城市商品房預(yù)售管理辦法》及《河南省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的規(guī)定，商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可證制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

a、具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

b、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

c、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

d、工程進(jìn)度達(dá)到設(shè)計(jì)形象進(jìn)度的二分之一以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

e、法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

2、訂立預(yù)售合同

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證，參照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門制定的示范文本，與預(yù)購人訂立預(yù)售合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、前期物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任等，商品房銷售推行商品房買賣合同示范文本，計(jì)算商品房面積，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。

3、銀行對(duì)商品房預(yù)售合同的進(jìn)行審查（需要辦理按揭貸款時(shí)）

銀行首先審查房地產(chǎn)開發(fā)商的主體資格及資信狀況，包括營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)批準(zhǔn)證書、合資或合作合同、公司章程、近期財(cái)務(wù)報(bào)表、驗(yàn)資報(bào)告等。其次，銀行對(duì)按揭標(biāo)的物工程進(jìn)展情況、坐落位置、銷售價(jià)格等項(xiàng)目進(jìn)行審查，要求房地產(chǎn)開發(fā)商提供立項(xiàng)批文、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、國有土地使用權(quán)證、紅線圖、建筑用地許可證、設(shè)計(jì)和竣工平面圖、建筑許可證工程預(yù)算、概算、承建單位營業(yè)執(zhí)照、施工許可證、施工合同、施工進(jìn)度情況、商品房預(yù)售許可證等文件。最后，銀行對(duì)預(yù)售商品房按揭合同進(jìn)行審查，包括對(duì)購房人的主體資格審查，如果是個(gè)人購房，需審查其是否具有完全民事行為能力，要求其提供合法身份證明、薪金證明或銀行存款證明，以及購房人與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂的商品房預(yù)售合同，預(yù)付購房款總價(jià)款30%以上的收據(jù)等，如果是單位購房，須審查其是否具備法人資格，銀行可要求購房單位提供營業(yè)執(zhí)照、年批準(zhǔn)證書、公司章程、財(cái)務(wù)報(bào)表、驗(yàn)資報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、董事會(huì)或類似決策機(jī)構(gòu)同意申請(qǐng)按揭貸款的決議，董事會(huì)授權(quán)代表簽署有關(guān)法律文書的授權(quán)書及相關(guān)材料等。還要審查當(dāng)事人的意思表示是否真實(shí)，以及合同是否符合法定的形式要件。

4、預(yù)售合同登記備案

商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起30日內(nèi)報(bào)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門登記備案。

5、房屋交付驗(yàn)收

房屋達(dá)到預(yù)售合同約定的交付條件后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向購房人發(fā)出通知書，購房者在約定的期限內(nèi)帶齊所有文件資料到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)手續(xù)。在驗(yàn)收交接時(shí)，售房人應(yīng)當(dāng)出示建設(shè)工程質(zhì)量核驗(yàn)合格單，并將《住宅質(zhì)量保證書》及《住宅使用說明書》交給購房者。在驗(yàn)收交接后，由雙方簽署房屋交接書，即為正式交付。

6、辦理預(yù)售商品房的過戶手續(xù)

預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在依法辦理新建商品房初始登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證后，與購房人向房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)提出過戶申請(qǐng)，辦理房地產(chǎn)權(quán)利變更登記。辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)一般包括登記收件、勘丈繪圖、產(chǎn)權(quán)審查、繪制權(quán)證、收費(fèi)發(fā)證等程序。

產(chǎn)權(quán)登記的第一程序就是登記收件。登記收件表示主管機(jī)關(guān)接受產(chǎn)權(quán)人主張權(quán)利的申請(qǐng)。因此，產(chǎn)權(quán)人必須填寫申請(qǐng)書，并交驗(yàn)有關(guān)證明、證件，經(jīng)審查符合登記條件的，予以收件，即接受申請(qǐng)書，收存需要進(jìn)一步審查的有關(guān)證明、證件?？闭衫L圖是對(duì)已申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記的房地產(chǎn)逐戶、逐處進(jìn)行實(shí)地勘察，查清房地現(xiàn)狀，丈量計(jì)算面積，核實(shí)墻體歸屬，繪制分幅平面圖，補(bǔ)測(cè)或修測(cè)房屋分幅平面圖，為產(chǎn)權(quán)全面審查和制圖發(fā)證提供依據(jù)。對(duì)申請(qǐng)登記的房屋，經(jīng)過認(rèn)真細(xì)致的實(shí)地勘察和丈量制圖，掌握了房屋全部實(shí)況資料以后，即可轉(zhuǎn)入產(chǎn)權(quán)審查。產(chǎn)權(quán)審查是以產(chǎn)權(quán)檔案的歷史資料和實(shí)地調(diào)查勘察的現(xiàn)實(shí)資料為基礎(chǔ)，以國家現(xiàn)行的政策、法律和有關(guān)的行政法規(guī)為依據(jù)，對(duì)照申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)書、墻界表、產(chǎn)權(quán)證件、證明，逐戶、逐棟認(rèn)真審查其申請(qǐng)登記的房屋產(chǎn)權(quán)來源是否清楚，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和房屋變化是否合法等整個(gè)復(fù)雜細(xì)致的工作過程。對(duì)申請(qǐng)人申請(qǐng)的房地產(chǎn)，經(jīng)過審查確認(rèn)可以頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證后，應(yīng)及時(shí)轉(zhuǎn)入制權(quán)證階段。這個(gè)階段的主要工作是繪制應(yīng)頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證件。收費(fèi)發(fā)證是產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證工作最后程序，要求把應(yīng)收的登記費(fèi)收繳入庫，把應(yīng)發(fā)的權(quán)證發(fā)放到所有權(quán)人手中。

二、買房需要注意檢查哪些材料

契約即房地產(chǎn)買賣合同。簽訂契約是買賣雙方當(dāng)事人談判的目標(biāo)。經(jīng)過艱苦談判，雙方終于達(dá)成一致，而要實(shí)現(xiàn)交易，就必須簽訂書面的合同，使談判內(nèi)容固定下來。不過，在正式簽約前，雙方還必須認(rèn)真核實(shí)對(duì)方身份，查驗(yàn)有關(guān)證件，這才能保證簽訂合同的合法性和有效性。買方應(yīng)該要求實(shí)方提供下列證件和材料：

1、開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照或賣方（自然人）身份證明；

2、開發(fā)商房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書（項(xiàng)目公司無資質(zhì)）；

3、房地產(chǎn)權(quán)證或國有土地使用證；

4、商品房預(yù)售許可證（期房）；

5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（期房）；

6、房屋工程質(zhì)量驗(yàn)收證明（新建）；

7、新建商品住宅交付使用許可證；

8、房地產(chǎn)權(quán)證（與第3個(gè)內(nèi)容不同）；

9、共有人（如果有）同意出售的書面意見；

10、抵押權(quán)人（如果有）同意出售的書面意見；

11、代理人（如果有）身份證明；

12、委托書及授權(quán)范圍。

為慎重起見，有時(shí)還需要到工商行政管理機(jī)關(guān)、房屋土地管理局、房地產(chǎn)交易中心、住宅發(fā)展局（住宅）、城市規(guī)劃局等進(jìn)行調(diào)查，了解開發(fā)商（出售方）經(jīng)營的合法性、房屋產(chǎn)權(quán)的合法性、產(chǎn)權(quán)是否清晰、房屋是否違反規(guī)劃等，經(jīng)過多方證實(shí)，賣方完全符合法律法規(guī)規(guī)定，買方才可放心地簽約付款。