一、購(gòu)房者如何面對(duì)一方多賣(mài)

一房多售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將同一商品房重復(fù)銷(xiāo)售的行為，其實(shí)質(zhì)是一種欺詐行為。從權(quán)屬管理規(guī)定看，已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)登記過(guò)戶(hù)手續(xù)或合同登記備案的買(mǎi)受人將優(yōu)先獲得該房的所有權(quán)，而其他買(mǎi)受人只能依據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同追究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的違約責(zé)任。對(duì)于開(kāi)發(fā)商存在的“一房二賣(mài)”行為，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條 第（二）項(xiàng)：商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任的規(guī)定。你可先與開(kāi)發(fā)商協(xié)商解決，若協(xié)商不成，可通過(guò)兩種途徑維護(hù)你的合法權(quán)益：

1、若要求開(kāi)發(fā)商繼續(xù)履行《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，你應(yīng)先起訴開(kāi)發(fā)商及劉某，請(qǐng)求確認(rèn)開(kāi)發(fā)商與劉某簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效或撤銷(xiāo)其買(mǎi)賣(mài)合同；

2、購(gòu)房的目的若不能實(shí)現(xiàn)，你可將開(kāi)發(fā)商起訴至法院，請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題，所謂優(yōu)先受償權(quán)，是指特種債權(quán)人基于法律規(guī)定，對(duì)債務(wù)人的全部財(cái)產(chǎn)或特定財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。但建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)的行使是有限制的。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第二條及第四條規(guī)定：消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人；建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。

二、如何解決購(gòu)房糾紛

紛繁復(fù)雜的房產(chǎn)新政下，購(gòu)房者對(duì)于如何購(gòu)房、如何維護(hù)自身購(gòu)房權(quán)益問(wèn)題多多。

目前最多的糾紛是付了定金或者是首付款但辦不出貸款，開(kāi)發(fā)商卻不予退還定金或首付款，甚至要求購(gòu)房者支付違約金。這類(lèi)糾紛購(gòu)房者完全可以借助法律手段維護(hù)自身權(quán)利。不過(guò)，買(mǎi)家能否維權(quán)成功的關(guān)鍵在于與開(kāi)發(fā)商簽訂的合同中，有沒(méi)有約定“貸款若貸不下來(lái)，必須自籌資金補(bǔ)足?！比绻羞@條白紙黑字的約定，那么購(gòu)房人必須履約。否則可以起訴或者仲裁維權(quán)。

依照2003年頒布的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，其中第四條規(guī)定：“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人?！贝舜纬雠_(tái)的新政，完全可歸為“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”。因此，如無(wú)“自籌資金補(bǔ)足”的約定，那么購(gòu)房者有權(quán)向開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)解除合同，并拿回相應(yīng)款項(xiàng)甚至向開(kāi)發(fā)商要求返還相應(yīng)的利息。

在《合同法》中也有相應(yīng)的法律條款，來(lái)解決新政產(chǎn)生的二手房糾紛。在《合同法若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返诙鶙l：合同成立以后客觀(guān)情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。

如果雙方協(xié)商不成的，可以依照協(xié)議進(jìn)行仲裁或訴訟，解除合同，并不承擔(dān)違約金。因?yàn)檫@個(gè)不屬于違約，而是屬于情勢(shì)變更。不過(guò)在司法實(shí)踐中，法院或根據(jù)買(mǎi)賣(mài)雙方的實(shí)際情況進(jìn)行協(xié)調(diào)。