一、開發(fā)商逾期交房如何處理

逾期交房是指開發(fā)商在合同約定的時間之后交付房屋。由于房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)繁多且復(fù)雜，項目逾期交房極為普遍，因此簽訂購房合同時，關(guān)于交房的條款（如人住時間、交房條件、逾期交房時及時通知、違約賠償）的約定一定要詳盡、嚴(yán)謹(jǐn)。

一旦發(fā)生“逾期交房”，通?？梢韵蜷_發(fā)商要求解約或索賠。

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條，出賣人逾期交房，經(jīng)催告后在3個月的合理期限內(nèi)仍未履行的，當(dāng)事人一方有權(quán)請求解除合同，但當(dāng)事人另有約定的除外。

舉個例子來說，就是如果合同約定2005年1月1日交房，但是開發(fā)商到了2005年1月10日還沒有交房，于是您作為購房者就可以開始行使催告權(quán)，可以給開發(fā)商寫一封信：“xxx公司（開發(fā)商的名稱），按照約定，貴司應(yīng)于2005年1月1日交房，至今仍未交付，特此催告。”一定要使用掛號信。

這樣，如果“經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)”也就是2005年5月1日前開發(fā)商還沒有交房，您就可以登門要求開發(fā)商解除合同了。如果開發(fā)商不同意，您可以向法院起訴，法院應(yīng)當(dāng)支持。

有一個需要注意的問題是：這個催告之后解除合同的權(quán)利需要在1年之內(nèi)行使，也就是如果您一封信也沒有發(fā)，或者說是沒有任何證據(jù)可以證明您發(fā)了信，那么過了2006年1月1日，您就再也不能依據(jù)這條規(guī)定要求解除合同了。

還有一個需要注意的地方是：這條規(guī)定的最后一條是“但當(dāng)事人另有約定的除外”，因此如果想保留這項權(quán)利，您在簽訂合同的時候一定不要“另有約定”。

索賠的前提是購房合同中明確約定賠償數(shù)額或計算方法。曾經(jīng)有這樣的案例：合同約定2004年12月1日交房，可是直到2005年10月27日，開發(fā)商才通知業(yè)主辦理人住手續(xù)。合同的違約賠償條款約定：“除不可抗力外，違約金的支付時間自契約約定房屋交付之日第二日起至實際交付之日止，每延期一日按客戶己經(jīng)支付房價金額的萬分之三賠償。”最終業(yè)主獲得了逾期交房的違約金共計327，765元。

如果沒有約定怎么辦？根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第17條，商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法的，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

這里還需要注意的一個詞語是“不可抗力”，因為一旦出現(xiàn)“不可抗力”，您就不能解除合同，開發(fā)商也無需支付違約金。按照我國《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，“不可抗力”是指不能預(yù)見、不能避免或不能克服的客觀情況，但是并沒有明確到底什么情況可以算作不可抗力，具體的內(nèi)容需要通過《購房合同》約定。開發(fā)商為了減輕自己的責(zé)任，往往會在合同中擴大“不可抗力”的范圍。

二、開發(fā)商逾期交房違約金怎么算

如果合同約定的違約金過低，不足以彌補實際損失的，依據(jù)合同法的規(guī)定可以請求增加賠付額。建議購房者分別提起訴訟，由于內(nèi)容基本相同、又是同一被告，為節(jié)約訴訟成本法院會考慮并案審理。實踐中有很多這樣的案例。違約金是可以約定的，具體沒有法律規(guī)定萬分之一這個說法，但違約金是有限制的，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過損失的30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約金造成的損失確定違約金數(shù)額。