一、經(jīng)濟(jì)適用房存在哪些問題？

目前經(jīng)濟(jì)適用房制度在實(shí)施過程中屢屢出現(xiàn)舞弊與暗箱操作事件，經(jīng)濟(jì)適用房領(lǐng)域成為投機(jī)與利益不正當(dāng)輸送的重災(zāi)區(qū)，經(jīng)濟(jì)適用房制度實(shí)施的結(jié)果遠(yuǎn)未能實(shí)現(xiàn)制度設(shè)計(jì)的初衷。對(duì)此有學(xué)者提出取消經(jīng)濟(jì)適用房，也有學(xué)者提出經(jīng)濟(jì)適用房不修廁所，希望以此來(lái)解決經(jīng)濟(jì)適用房制度在實(shí)施過程中出現(xiàn)的問題。但本文認(rèn)為，造成當(dāng)前弊端重重局面的根本原因，在于當(dāng)前的規(guī)定側(cè)重于公法上的審查與核準(zhǔn)，未能在私法上對(duì)經(jīng)濟(jì)房的權(quán)利予以明確界定與限制。由于現(xiàn)行的制度未能確定經(jīng)濟(jì)適用房的物權(quán)邊界，私法上權(quán)利的模糊導(dǎo)致了巨大潛在利益的存在。在巨大利益的沖擊下，經(jīng)濟(jì)適用房形式上的層層審查與核準(zhǔn)形同虛設(shè)。因此，我們只有在物權(quán)上明確界定經(jīng)濟(jì)適用房的權(quán)利邊界，給房屋購(gòu)買人一個(gè)確定的權(quán)利預(yù)期，方能物當(dāng)其用，有效解決當(dāng)前經(jīng)濟(jì)適用房制度在實(shí)施過程中出現(xiàn)的腐敗與權(quán)力尋租行為。

二、買經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)有限制嗎？

經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)是受到一定限制的，其依據(jù)在于經(jīng)濟(jì)適用房土地的劃撥性質(zhì)而將其視為一種區(qū)別于商品房的新的物權(quán)。也有學(xué)者提出經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)由政府與購(gòu)買人共有的設(shè)想，但不論是對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的物權(quán)予以限制還是增設(shè)一種限制物權(quán)，按照物權(quán)法定原則，這些內(nèi)容只能以立法形式予以規(guī)定與明確。根據(jù)立法法及物權(quán)法的規(guī)定，現(xiàn)行的部門規(guī)章無(wú)權(quán)也無(wú)力對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的權(quán)利予以定位及限制。此外，經(jīng)濟(jì)適用房制度尚涉及與民法、合同法、擔(dān)保法、房地產(chǎn)法、物權(quán)法和婚姻法等法律的協(xié)調(diào)與銜接，因此，我們只有以法律形式對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的權(quán)利予以定位，才能在效力及內(nèi)容上使該制度與其他法律規(guī)定相互銜接與協(xié)調(diào)。