一、二手房中介價格變動有什么風(fēng)險？

二手房“跳價風(fēng)”，上家玩的是價格變臉術(shù)，引發(fā)的卻是合同糾紛。業(yè)內(nèi)人士提醒，二手房交易中只要價格發(fā)生變動，買賣雙方就必須簽訂書面確認(rèn)書，防止口頭承諾變成“空心湯團(tuán)”。

房價兩次變動的例子：上家王某和下家李某以150萬元成交一套房屋。在中介公司見證下，簽訂了三方買賣居間協(xié)議，且當(dāng)天李某根據(jù)約定支付給王某定金20萬元。三日后，王某跳價，表明除非房價變更到152萬元，否則不簽買賣合同。物業(yè)顧問在電話中得到下家李某接受價格變更的口頭承諾。于是物業(yè)顧問便直接在原居間協(xié)議上修改了價格并敲了更正章。數(shù)天后，物業(yè)顧問通知上下家簽訂買賣合同。在簽約時，下家李某推翻了之前的口頭承諾，稱從未同意變更價格。類似的情況在“跳價風(fēng)”盛行的二手房交易中很普遍。有的是下家推翻之前的承諾，有的是上家臨到簽約又再次跳價。房價反復(fù)變臉，二手房違約風(fēng)險驟增。

二手房中介價格變動的兩種違約風(fēng)險：

一個是在修改居間協(xié)議環(huán)節(jié)。協(xié)議或者合同必須經(jīng)協(xié)議或合同各方簽字蓋章后才能生效。但是，對于內(nèi)容的修改，人們經(jīng)常會忽視，認(rèn)為已經(jīng)在協(xié)議上簽字就是對協(xié)議或合同中所有內(nèi)容的認(rèn)可，其實(shí)不然。買賣居間協(xié)議中房屋價格的變化雖然得到雙方的口頭認(rèn)可，并且中介公司也敲了更正章，但在上下家手中的買賣居間協(xié)議并未修改，且中介公司手中的居間協(xié)議修改后只有中介公司的更正章。下家只是口頭同意，因而并不能對上下家產(chǎn)生更改居間協(xié)議的效力。

另一個是上家突然跳價的行為可能造成違約。比如，上下家協(xié)商一致以150萬元達(dá)成交易，并與中介公司簽訂了三方買賣居間協(xié)議。如果上家堅(jiān)持房價變更到152萬元才同意與下家簽訂買賣合同，而下家不同意，在過了買賣居間協(xié)議約定的簽約時間后仍然不履行約定的義務(wù)，即構(gòu)成違約。根據(jù)定金罰則，下家可要求上家雙倍返還定金。

二、如何防范中介價格變動風(fēng)險？

對于二手房交易半途中發(fā)生價格變動，必須按照三個步驟認(rèn)真處置。

第一，對于修改合同或協(xié)議，合同各方必須在修改處簽名蓋章才能產(chǎn)生效力。無論是求購居間、出售居間、傭金確認(rèn)書或者買賣居間合同甚至買賣合同，只要內(nèi)容有所修改，必須由合同或協(xié)議各方在修改處進(jìn)行簽名蓋章。

第二，關(guān)于定金。雙方在簽定合同或協(xié)議并按約定交付定金后，如果給付定金的一方不履行約定義務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。定金是對上下家繼續(xù)履行合同或協(xié)議的一種有效約束，而定金協(xié)議是實(shí)踐性合同，因而要及時協(xié)助上下家支付定金。

第三，關(guān)于口頭承諾。法律并不完全否定口頭承諾，但是口頭承諾很難拿出證據(jù)，一旦出現(xiàn)糾紛，任何一方都很難主張權(quán)利。對于上下家的主張以及承諾，應(yīng)盡可能以書面形式保留下來，并有主張者或承諾者簽字。若用電話方式聯(lián)系，可采用電話錄音等方式保留證據(jù)。