一、商品房買(mǎi)賣(mài)中的違約責(zé)任如何確定

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)房者提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》?！蹲≌|(zhì)量保證書(shū)》是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)銷(xiāo)售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，《住宅質(zhì)量保證書(shū)》中應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期、保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書(shū)的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。商品住宅售出后，委托物業(yè)管理等單位維修的，應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書(shū)》中明示委托單位。

正常情況下，各部位、部件的保修內(nèi)容和保修期分別是：屋面漏水，保修3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏，保修1年；墻面、頂棚抹灰脫落，保修1年；墻面空鼓開(kāi)裂、大面積起沙，保修1年；供熱或供冷系統(tǒng)和設(shè)備保修1個(gè)采暖和供冷期；衛(wèi)生潔具保修一年；燈具、電器開(kāi)關(guān)保修六個(gè)月；其它部位、部件的保修由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和用戶(hù)自行約定。保修期從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工并驗(yàn)收的住宅交付用戶(hù)使用之日起計(jì)算。

保修期內(nèi)發(fā)生保修范圍之內(nèi)的非人為損壞，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)免費(fèi)維修，因商品房存在質(zhì)量問(wèn)題，保修單位進(jìn)行維修時(shí)導(dǎo)致房屋的使用功能受到影響，購(gòu)買(mǎi)人可以要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任（因用戶(hù)不當(dāng)使用或擅自改動(dòng)結(jié)構(gòu)，設(shè)備位置和不當(dāng)裝修等造成的質(zhì)量損失，開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔(dān)保修責(zé)任）。

當(dāng)房屋整體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格時(shí)，購(gòu)買(mǎi)者可以向《住宅質(zhì)量保證書(shū)》中注明的工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新檢驗(yàn)。經(jīng)檢驗(yàn)確屬不合格，購(gòu)房者有權(quán)退房，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除退還購(gòu)房款本息外，還應(yīng)支付一定比例的違約金。

二、商品房買(mǎi)賣(mài)沒(méi)約定違約金怎么辦

商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金或者損失賠償計(jì)算方法：逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。