一、購(gòu)房的流程是什么

（一）樓盤(pán)查詢(xún)

1、我們考慮地段因素時(shí)，首要考慮的是它的地域性特點(diǎn)。東南西北四至八方，不同的家庭對(duì)地域性的選擇要求是不同的，這種差異在于它深厚的人文背景。人對(duì)生活環(huán)境的適應(yīng)性是有區(qū)域性特點(diǎn)的。它表現(xiàn)出每個(gè)家庭對(duì)社會(huì)，對(duì)親朋好友，對(duì)生存環(huán)境的懷舊和依戀。它是一種文化現(xiàn)象，更是一種社會(huì)象。對(duì)地段的選擇更要看重該地段的發(fā)展?jié)摿Γ?guī)劃前景等等，具體表現(xiàn)在區(qū)域總體定位、未來(lái)道路規(guī)劃、景觀規(guī)劃等等。

2、盤(pán)品性，即指樓盤(pán)檔次的高低。具體表現(xiàn)為樓盤(pán)所屬內(nèi)在配置的多少及好壞，房屋的朝向和環(huán)境，房屋戶(hù)型設(shè)計(jì)是否合理等。

3、樓盤(pán)質(zhì)量，即建筑物的質(zhì)量。大致有建材質(zhì)量、裝潢質(zhì)量、樓盤(pán)新舊程度。對(duì)于大多數(shù)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，對(duì)樓盤(pán)質(zhì)量好壞較難清楚的把握，但有時(shí)可根據(jù)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行推測(cè)。要認(rèn)真仔細(xì)的察看天花板是否潮濕，日后就有可能會(huì)滲水，還要認(rèn)真觀察廁所是否容易排水，廚房是否可以改造裝潢等。

4、如果在網(wǎng)上選定房子，為保證其與現(xiàn)實(shí)一致，還是要到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行最后的了解。

5、“五證”齊全的房屋方可購(gòu)買(mǎi)?！拔遄C”是指《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》、《商品房預(yù)（銷(xiāo)）售許可證》。若不齊全，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)后可能拿不到房產(chǎn)證，房屋質(zhì)量也得不到保障。

（二）簽認(rèn)購(gòu)書(shū)

在襄樊來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)商會(huì)事先給購(gòu)房者發(fā)放《簽約須知》及有關(guān)宣傳資料和相關(guān)文件，以使其清楚下一環(huán)節(jié)及簽約的有關(guān)細(xì)節(jié)。

為了避免開(kāi)發(fā)商將你選中的房子賣(mài)給其他客戶(hù)，可事先交一部分訂金，根據(jù)不同房子，訂金也不同，貌似中央還沒(méi)下發(fā)這類(lèi)文件。這個(gè)環(huán)節(jié)可能產(chǎn)生諸多問(wèn)題，如：在交訂金后，房?jī)r(jià)上漲了或者對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)一步了解中，發(fā)現(xiàn)房子并不理想，想退掉房子拿回訂金，訂金可能不一定順利返還。所以，在簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，雙方在協(xié)議中應(yīng)明確什么情況下客戶(hù)有權(quán)要求終止協(xié)議，索回訂金。

（三）簽訂合同

簽訂合同時(shí)使用建設(shè)部與工商總局聯(lián)合制定的合同示范文本，對(duì)房子面積、交房時(shí)間、預(yù)期交房條件等具體情況，有必要約定明確；辦理房產(chǎn)證的具體時(shí)間、遲辦房產(chǎn)證的違約責(zé)任以及房子的保修期限和范圍等，均應(yīng)一一注明。

由于正式購(gòu)房合同有時(shí)不能全面、準(zhǔn)確地反映當(dāng)事人雙方的真實(shí)情況，買(mǎi)賣(mài)雙方根據(jù)需要訂立補(bǔ)充協(xié)議。有些開(kāi)發(fā)商常常將正式契約中保護(hù)交易的條款通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議加以取消、變更，最大限度的減輕賣(mài)方的責(zé)任。有些開(kāi)發(fā)商拒絕簽訂補(bǔ)充協(xié)議或者修改其起草的不公平補(bǔ)充條款，事實(shí)上違背了簽訂合同所應(yīng)遵循的平等自愿原則。

（四）交付房款稅費(fèi)

現(xiàn)行的房款支付方式分為3種；一次性付款、分期付款、按揭付款。貸款種類(lèi)主要分為2種：商業(yè)貸款、公積金貸款。稅費(fèi)在房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中占有相當(dāng)重要的位置，購(gòu)買(mǎi)房子時(shí)涉及到的稅共8種：

1、營(yíng)業(yè)稅；

2、城市建設(shè)維護(hù)稅；

3、教育費(fèi)附加；

4、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅；

5、房產(chǎn)稅；

6、印花稅，稅務(wù)局按房?jī)r(jià)的0。05%收?。?/p>

7、城鎮(zhèn)土地使用稅和契稅，一般為房?jī)r(jià)的2%收??；

8、個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住宅要繳納的稅是印花和契稅。

（五）房屋交付

你將房款付清或辦妥分期付款手續(xù)后，可到由房產(chǎn)商指定的房屋物業(yè)管理公司簽訂合同，交納物業(yè)管理費(fèi)，向物業(yè)公司領(lǐng)取房屋鑰匙，對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收。如果發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，盡可能將所有問(wèn)題一一列出，通知房地產(chǎn)商限期整改。驗(yàn)房后如果未發(fā)現(xiàn)房屋問(wèn)題或發(fā)現(xiàn)問(wèn)題已在限期時(shí)間內(nèi)改正，你就可以立即辦理入住手續(xù)了，但須提供戶(hù)主及家人一寸相片各一張，如非戶(hù)主本人，則須持個(gè)人身份證復(fù)印件及戶(hù)主委托書(shū)、戶(hù)主身份證復(fù)印件辦理相關(guān)手續(xù)。

二、簽訂購(gòu)房合同時(shí)要注意什么

簽訂購(gòu)房合同時(shí)一定要慎重對(duì)待，因?yàn)槟臋?quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在內(nèi)了。另外，一旦將來(lái)與銷(xiāo)售方發(fā)生糾紛，購(gòu)房合同可是解決的重要根據(jù)和憑證。所以，在簽合同之前，您需要仔細(xì)查驗(yàn)發(fā)展商的資格和五證（即計(jì)委立項(xiàng)可行性研究的批件、規(guī)劃許可證、土地使用證、開(kāi)工建設(shè)許可證、商品房預(yù)售許可證）；如果是現(xiàn)房， 根據(jù)規(guī)定，發(fā)展商已經(jīng)不需要再辦理銷(xiāo)售許可證，而改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)進(jìn)行房屋所有權(quán)的初始登記，辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》。您一定要看清楚發(fā)展商的《房屋產(chǎn)權(quán)證》是否包括了您想買(mǎi)的房子？一切檢查完畢后，您還需要交納一定數(shù)額的定金。

在合同中，買(mǎi)房人必須要把全部有疑惑的問(wèn)題落實(shí)下來(lái)，通常，發(fā)展商會(huì)將一些承諾印在宣傳品中，或由售樓人員口頭答應(yīng)，但是等到實(shí)際交付的時(shí)候，很可能就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，而引起糾紛。發(fā)展商會(huì)把先前的承諾推翻，說(shuō)合同中沒(méi)寫(xiě)。所以，您千萬(wàn)不要疏忽大意，任何值得注意的問(wèn)題都要落實(shí)在合同里。

您如果對(duì)簽訂合同沒(méi)有把握，可以委托律師來(lái)協(xié)助辦理，律師可以幫助您起草補(bǔ)充協(xié)議、審查稅費(fèi)明細(xì)表、審核契約須知、制定簽約后的付款進(jìn)程表、審查付款情況等等。

（注意： 還有可能會(huì)出現(xiàn)的情況是，購(gòu)房者在交付了定金之后，隨著對(duì)該房產(chǎn)項(xiàng)目了解的加深而感覺(jué)不好，不想購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候，發(fā)展商能否退還定金？這就需要購(gòu)房人和發(fā)展商在雙方協(xié)議中明確何種情況下，購(gòu)買(mǎi)者可以終止協(xié)議，拿回定金。）